Bauvoranfrage, Bauvorbescheid

— 07.07.2020 —

Ein vollständiger Bauantrag ist wegen der zu beteiligenden Fachleute teuer und aufwändig. Der Bauvorbescheid dient dem Bedürfnis nach schneller, kostengünstiger und verbindlicher Beantwortung bestimmter – vor allem im Vorfeld umstrittener – baurechtlicher Fragen, OVG Münster BRS 64 Nr. 206.

Da viele Bauvorhaben freigestellt sind, einem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterliegen und andere öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse von der Bauaufsicht nicht mehr zu prüfen sind, ist die Bedeutung des Vorbescheids in der jüngeren Baupraxis gesunken. Gerade bei den häufigen vereinfachten Genehmigungsverfahren überschneiden sich die dort zu prüfenden Umstände mit den Fragen, die als Bauvoranfrage gestellt werden. Damit ist es für den Bauherrn ratsamer, sofort eine Voll-Genehmigung zu beantragen. 

Um schnell und kostengünstig Klarheit darüber zu erzielen, ob z.B. ein Wohnhaus mit Doppelgarage wie vorgesehen errichtet werden kann, bietet es sich an, eine Bauvoranfrage = Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheides zu stellen und zwar nur bezogen auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens. Dieser Antrag ist auf den Erlass einer sog. Bebauungsgenehmigung gerichtet.

Eine Bauvoranfrage, sinnvoll für künftige Bauherren und Grundstückskäufer, wird in schriftlicher Form beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dies muss nicht von einem Architekten oder Bauplaner geschehen, es genügt, wenn ein Kaufinteresse an einem Grundstück besteht und eine Vollmacht des Grundstückseigentümers vorliegt. 

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich, wenn für Grundstücke kein Bebauungsplan vorliegt und wenn Grundsatzfragen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht vorab geklärt werden sollen.

Gegenstand einer Vorbescheidsprüfung können alle Rechtsgebiete sein, die auch im Rahmen einer Baugenehmigung geprüft werden. Davon ausgenommen sind Fragen, die Gestattungsverfahren mit Vorrang betreffen.

Fragen zum Vorbescheid können sein:

  • die Einhaltung von Abstandsflächen
  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung
  • die Lage des Baukörpers auf dem Grundstück
  • die Möglichkeiten von Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans
  • die Erschließung eines Grundstücks

Möglich sind auch Fragen zum Denkmalschutz oder Naturschutz.

Soweit die vom Bauherrn gestellten konkreten Einzelfragen – sie sollten so zielgerichtet formuliert werden, dass sie mit “Ja” oder “Nein” zu beantworten sind –  reichen, entscheidet der Bauvorbescheid abschließend über sie im Verhältnis zur Baugenehmigung. Er bindet Bauaufsicht, Nachbarn, sofern sie beteiligt worden sind und Gemeinde. Gegen spätere Rechtsänderungen setzt sich der Bauvorbescheid durch. Er ist ein vorweggenommener Teil des feststellenden Ausspruchs der Baugenehmigung. 

Die spätere Baugenhmigung teilt den Inhalt eines bestandskräftigen Vorbescheids nur nachrichtlich mit. Anders als die in den LBauO auch vorgesehene Teilbaugenehmigung erteilt der Vorbescheid keine Baufreigabe, mit der Bauausführung darf also nicht begonnen werden.  

In Berlin gilt der Bauvorbescheid für drei Jahre, vgl. § 75 (1) Satz 2 Bauordnung Berlin. 

Laut § 75 (3) Brandenburgische Bauordnung  gilt der Vorbescheid drei Jahre, soweit in ihm keine andere Frist bestimmt ist. Auf Antrag kann diese Frist zweimal jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.