Begünstigte Vorhaben nach § 35 (4) BauGB

— 14.08.2020 —

Die Vorschrift betrifft die Nutzungsänderungen, Ersatzbauten, Erweiterungen. Erfasst werden sollen sonstige Vorhaben, deren Durchführung erleichtert werden soll. Die Begünstigung besteht darin, dass den in § 35 (4) BauGB bezeichneten Vorhaben die folgenden öffentlichen Belange nicht entgegengehalten werden können: Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft oder Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung eines Splittersiedlung. Diese Belange sind für die unter Absatz 4 fallenden Vorhaben bedeutungslos. 

Alle übrigen in Absatz 4 nicht genannten öffentlichen Belange sind jedoch zu prüfen, z.B. Belange des Natur- und Landschaftsschutzes. Da die begünstigten Vorhaben im Sinne des Absatzes 4 den sonstigen Vorhaben zuzurechnen sind, gelten für das Gewicht der übrigen öffentlichen Belange keine Besonderheiten: Die Vorhaben dürfen diese Belange nicht beeinträchtigen. Den begünstigten Vorhaben liegt als gesetzgeberische Erwägung vor allem der Rechtsgedanke des Bestandsschutzes zugrunde.

 

Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist ein Vorhaben im Sinne des § 29 (1) BauGB. Die Zulässigkeit beurteilt sich im Außenbereich nach § 35 sowie der sonstigen Sach- und Rechtslage. Für privilegierte Vorhaben enthält die Norm, § 35 (4) Satz 1, Nr. 1 BauGB eine Sonderregelung. Rechtliche Anforderungen an die Aufnahme der neuen, nicht privilegierten Nutzung aufgrund von nicht in Absatz 4, Satz 1 genannten öffentlichen Belangen oder nach anderen Vorschriften (z.B. des Gewerberechts oder des Bauordnungsrechts) bleiben von der Begünstigung unberührt. Mit der Regelung soll der Strukturwandel der Landwirtschaft erleichtert werden, es soll ermöglicht werden, von der bisher privilegierten Nutzung zu einer neuen, nicht privilegierten Nutzung zu wechseln, BVerwG Urt. v. 18.8.1982 – 4 C 33/81.

Durch die begünstigte Nutzungsänderung soll ein Verlust des in die Gebäude investierten Kapitals und zugleich ein Verfall der erhaltenswerten Bausubstanz verhindert werden.

§ 35 (4) Satz 1 Nr. 1 BauGB ist auch auf solche landwirtschaftlichen Gebäude anzuwenden, die in der Vergangenheit privilegiert genutzt worden sind und sich anschließend in einem für landwirtschaftliche Zwecke genehmigten Umbau befunden haben, dann aber nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurden, weil der Betrieb aufgegeben wurde, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. zum BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 130.

Die Erleichterung der Nutzungsänderung gilt jedoch nur für solche baulichen Anlagen, die tatsächlich einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienten. Fehlt es hieran, z.B. weil ein Geflügelstall mit Betriebsinhaberwohnung nach Fertigstellung als Lager- und Produktionshalle für gewerbliche Zwecke sowie als Büro genutzt wurde, genügt es nicht, dass die bauliche Anlage für eine privilegierte Nutzung genehmigt worden ist. Lediglich eine nur vorübergehende Einstellung der landwirtschaftlichen Tätigkeit schadet aber nicht.

Die erleichterte Nutzungsänderung kann “nur einmal” stattfinden, BVerwG Urt. v. 11.11.1988 – 4 c 50/87.

Die Begünstigung stellt nur darauf ab, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient. Seit 2013 werden auch Fälle von einer Begünstigung erfasst, in denen ein Gebäude bereits weitgehend verfallen ist und es daher einer Neuerrichtung bedarf. Der Begriff der “erhaltenswerten Bausubstanz” zielt darauf ab, dass das Gebäude noch einen Wert darstellt, den ein vernünftiger Eigentümer zweckmäßig weiter verwenden würde. diese Voraussetzung ist in der Regel erfüllt, wenn das Gebäude objektiv und langfristig in seiner Gestalt den Ansprüchen der beabsichtigten Nutzung genügt. Die vorhandene Bausubstanz muss den Anforderungen der neuen Nutzung zwar gerecht werden, allerdings darf das Vorhandene nicht zum Maßstab gemacht werden. Entscheidend ist nur die zweckmäßige Verwendung der Gebäudesubstanz.

Eine weitere Grenze für zulässige Änderungen ergibt sich aus Nr. 1 b. Die äußere Gestalt des Gebäudes muss im Wesentlichen gewahrt bleiben. Das Gebäude muss in seiner “Kubatur” erhalten bleiben, mehr als nur unwesentliche Änderungen des Gebäudes in seinen Ausmaßen kommen daher nicht in Betracht. Auch ein wesentlicher Eingriff unter gestalterischen Gesichtspunkten ist unzulässig. Insbesondere sind keine Neubauten oder sonstigen Erweiterungen erlaubt.

Die Bewahrung der äußeren Gestalt und die Vorgabe, dass eine erhaltenswerte Bausubstanz vorhanden sein muss, steht umfassenden Veränderungen nicht grundsätzlich entgegen. Auch umfassende Umgestaltungen sind daher zulässig, z.B. die Entkernung von Räumen oder Gebäudeteilen, der Einbau zusätzlicher Fenster, die Ersetzung maroder Teile des Bauwerks.

Die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen. Die Frist beginnt mit der endgültigen Aufgabe der privilegierten Nutzung. Dies kann sich auf den landwirtschaftlichen Betrieb insgesamt oder auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile beziehen. Die 7-Jahres-Frist wird mit dem Antrag auf Nutzungsänderung gewahrt. Der Antrag auf Erlass eines Vorbescheids, in dem nicht über alle bauplanungsrechtlich klärungsbedürftigen Fragen entschieden wird, reicht jedoch nicht aus, BVerwG Beschl. v. 8.10. 2002 – 4 B 54/02

Das Gebäude, dessen Nutzung geändert werden soll, muss vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein. Vermieden werden sollen Vorhaben, die in erster Linie mit dem bereits absehbaren Ziel einer späteren Nutzungsänderung errichtet werden.

Eine Nutzungsänderung kommt nur für Gebäude in Betracht, die im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs stehen. Gebäude, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, können nur dann eine Hofstelle bilden, wenn jedenfalls eines der Gebäude ein landwirtschaftliches Wohngebäude ist, BVerwG Beschl. v. 14.3.2006 – 4 B 10/06.

Enthalten ist auch eine quantitative Beschränkung von Nutzungsänderungen, die für Wohnzwecke erfolgen. Danach dürfen bei Änderungen zu Wohnzwecken neben den bereits zulässigen Wohnungen höchstens drei weitere Wohnungen je Hofstelle errichtet werden. Diese Einschränkung der Umnutzung für Wohnzwecke soll verhindern, dass z.B. bei größeren Hofstellen eine im Außenbereich unangemessene große Zahl von Wohnungen eingerichtet werden kann, vgl.Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, § 35, Rn. 139.

Um einer missbräuchlichen Entprivilegierung und Umnutzung entgegenzuwirken, muss die Verpflichtung übernommen werden, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung ist im Interesse der Entwicklung des Betriebs erforderlich.

 

Ersatzbau für ein Wohngebäude, § 35 (4) Satz 1 Nr. 2 BauGB

Obwohl sich der Bestandsschutz im Grunde nicht auf die Ersetzung eines Gebäudes durch ein neues erstreckt, wird die Zulässigkeit eines Ersatzbaus erleichtert. Die Wohngebäude mussten zulässigerweise errichtet worden sein, wofür die bauaufsichtliche Genehmigung genügt, unabhängig davon, ob sie dem damaligen materiellen Recht entsprach, BverwG Beschl. v. 16.1.2014 – 4 B 32/13. Andererseits genügt aber auch die ungenehmigte Errichtung, wenn sie – im Zeitpunkt der Errichtung bzw. später während eines nennenswerten Zeitraumes – hätte genehmigt werden müssen.

Keine zulässige Errichtung liegt vor bei einer mehr als geringfügigen Abweichung von einer erteilten Genehmigung und gleichzeitiger materieller Baurechtswidrigkeit. Erleichtert wird der Ersatzbau für ein vorhandenes Wohngebäude. Vorhergehender Abriss und Neuerrichtung müssen einen einheitlichen Lebenssachverhalt bilden. Dienen einzelne Räume in dem Wohngebäude gewerblichen Zwecken, schadet das nicht. Das neue Wohngebäude muss vom Eigentümer eigengenutzt sein, was auch durch eine der Baugenehmigung beigefügte Auflage festgesetzt werden kann, OVG Münster Beschl. v. 17.9.2008 – 10 A 2634/07. Eigennutzung steht im Gegensatz zur Fremdnutzung, die bei Vermietung von Ferien- und Wochenendhäusern vorliegt.

Weitere Voraussetzung ist, dass das zu beseitigende Gebäude Missstände oder Mängel aufweist. Die individuelle Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist seit 1993 durch das Abstellen auf objektive Missstände oder Mängel ersetzt worden. Allerdings macht auch die seither geltende Fassung eine Beurteilung der Mängel im Verhältnis zum Gesamtzustand nicht entbehrlich. Nur gravierende, das Gebäude erheblich beeinträchtigende Mängel rechtfertigen die Privilegierung, nicht dagegen “leichtere” Mängel, wie z.B. die Notwendigkeit einer Fassadenrenovierung oder die Erneuerung der Bedachung.

Das Wohngebäude muss seit längerer Zeit vom Eigentümer eigengenutzt sein, wobei ein Zeitraum von weniger als zwei Jahren nicht ausreicht, vier Jahre dagegen schon. Wohnzeiten eines Voreigentümers können nicht angerechnet werden. Etwas anderes ist anzunehmen, wenn der Wohneigentümer das Gebäude zunächst als Mieter des Voreigentümers über viele Jahre bewohnt und erst dann zu Eigentum erworben hat. 

Die Begünstigung steht dem Antragsteller nur zu, wenn Tatsachen die Prognose rechtfertigen, dass das neue Wohngebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie bzw. des Erben genutzt werden wird. Die Darlegungslast liegt beim Bauherrn, OVG Münster, Urt. v. 6.2.2015 – 2 A 1394.13. Der Ersatzbau muss an der “gleichen Stelle” errichtet werden, also an dem Standort des bisherigen Gebäudes, eine geringfügige Abweichung ist zulässig, wenn öffentliche Belange durch die Standortverschiebung zusätzlich nicht mehr als geringfügig betroffen werden. So kann z.B. eine nur geringe Standortverschiebung den Eingriff in die Landschaft in spürbarer Weise verstärken, wenn das neue Gebäude an einer noch exponierteren Stelle im Außenbereich liegen würde.

Das neue Gebäude muss dem zu ersetzenden Gebäude gleichartig sein, was dann der Fall ist, wenn das neue Gebäude in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, vor allem in seinem Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion dem bisherigen Gebäude vergleichbar ist, BVerwG Urt. v. 19.2.2004 – 4 C 4/03. Das ist z.B. nicht der Fall, wenn ein als Wohnhaus genutztes ehemaliges Bauernhaus in ein Ersatzgebäude mit zwei Wohnungen und selbstständig nutzbare Haushälften umgebaut werden soll, OVG Münster Urt. v. 6.2.2015 – 2 A 1394.13. Geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes sind zulässig.

 

Ersatzbau für ein zerstörtes Gebäude, § 35 (4) Satz 1, Nr. 3 BauGB

Begünstigt wird der Wiederaufbau eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, also nicht nur eines Wohngebäudes. Wird ein ursprünglich rechtmäßig errichtetes Gebäude jedoch baulich so sehr verändert, dass der Bestandsschutz des Altbestandes erlischt, ist das veränderte Gebäude nicht im Sinne der Norm “zulässigerweise errichtet”. Ist ein zerstörtes Gebäude von vornherein mehr als geringfügig von der erteilten Baugenehmigung abweichend errichtet worden und war es zudem materiell baurechtswidrig, wurde es nicht zulässigerweise errichtet. 

Das Gebäude muss durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört worden sein, woran es fehlt, wenn die Zerstörung vom Eigentümer selbst herbeigeführt wurde. Als Brand kommt auch eine von Dritten verübte Brandstiftung in Betracht. Naturereignisse sind z.B. Sturmschäden, Erdrutsche, Überschwemmungen. Die Zerstörung durch andere außergewöhnliche Ereignisse ist eng auszulegen, z.B. Gasexplosionen, Einwirkungen durch militärische Manöver, Flugzeugabsturz, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 150 f. Der allmähliche Verfall eines alten Hauses , der z.B. bei Reparaturarbeiten offenkundig geworden ist und zur Zerstörung des Hauses geführt hat, ist kein außergewöhnliches Ereignis, da die Zerstörung seine Ursache vielmehr in dem vorausgegangenen langsamen Verfall hat.

Der Wiederaufbau muss “alsbald” erfolgen. Er muss sich zeitlich so eng an das vorherige Bestehen des zerstörten Bauwerks anschließen, dass er in der durch die Umgebung und nachwirkend noch durch das zerstörte Gebäude geprägten Situation “nicht als etwas fremdartiges Neues, sondern als Ersatz und Fortführung des zerstörten Gebäudes erscheint”, BVerwG Urt. v. 21.8.1981 – 4 C 65/80

Für die Beurteilung des Zeitpunktes ist auf die Bauabsicht (Bauantrag, Bauvoranfrage) abzustellen. Das Bundesverwaltungsgericht hat ein Zeitmodell entwickelt, das sich an dem Zeitraum orientiert, den ein Bauherr für die Planung des Wiederaufbaus bis zur ernsthaften Bekundung seiner Bauabsicht üblicherweise braucht. Wird die Bauabsicht innerhalb eines Jahres nach Zerstörung des Gebäudes ernsthaft bekundet, z.B. durch einen Bauantrag oder durch eine Bauvoranfrage, ist die Voraussetzung des alsbald beabsichtigten Wiederaufbaus erfüllt. Für das folgende zweite Jahr ist dies jedenfalls im Regelfall gleichfalls anzunehmen. Nach Ablauf von zwei Jahren ist in aller Regel davon auszugehen, dass sich die Verkehrsauffassung auf den Wandel der Grundstückssituation eingestellt hat, es sei denn, der Bauherr kann darlegen, dass die bodenrechtliche Situation des Grundstücks für den Wiederaufbau noch offen ist und der Wiederaufbau von der Verkehrsauffassung erwartet wird. 

Zulässig ist lediglich ein “gleichartiges” neues Gebäude; es muss in seinem Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion dem zerstörten Gebäude vergleichbar sein. Daran fehlt es, wenn z.B. ein früherer Jagdpächter nach der Zerstörung der Jagdhütte durch Brand die Jagdpacht aufgegeben hat und das Gebäude nunmehr als Wochenendhaus oder als Wohnhaus wieder aufbauen will, BVerwG Urt. v. 8.6.1979 – IV C 23/77.

 

Erweiterung von Wohngebäuden, § 35 (4) Satz 1 Nr. 5 BauGB

Begünstigt ist die Erweiterung von Wohngebäuden, die zulässigerweise errichtet worden sind, sofern die Erweiterung angemessen ist. Die Erweiterung kann auch die Einrichtung einer weiteren, zweiten Wohnung zum Gegenstand haben. Zulässig ist jedoch nur eine Erweiterung, nicht jedoch eine Neuerrichtung. Die Erweiterung muss ihrerseits Wohnzwecken dienen. Ausgeschlossen sind z.B. Ferienwohnungen oder eine unterirdische Schwimmhalle für das Wohngebäude, OVG Münster Urt. v. 2.8.1993 – 11 A 1347/91.

Die Erweiterung muss in zweifacher Hinsicht angemessen sein, zum einen im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude. Die der Wohnraumversorgung dienende Erweiterung kann dabei zwar mehr als nur geringfügig sein. Jedoch darf ein bestehendes Wohnhaus lediglich vergrößert werden, ohne dass dadurch seine bisherige Funktion oder sein Charakter verändert wird. Unzulässig ist daher z.B. die Erweiterung eines Kleinsiedlungshauses in ein villenähnliches komfortables Einfamilienhaus oder der Bau eines mit dem bisherigen Einfamilienhauses durch einen Zwischentrakt verbundenen neuen Gebäudes. Ebenfalls keine Erweiterung ist die Errichtung einer zweiten, vom Wohngebäude räumlich abgesetzten, eigenständigen baulichen Anlage, BVerwG Urt. v. 12.3.1998 – 4 C 10/97.

Zum anderen muss die Erweiterung auch unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen sein, was dann der Fall ist, wenn die Erweiterung der angemessenen Wohnraumversorgung der Familienangehörigen dient. Dabei ist ein objektiver Maßstab anzulegen, die selbstbestimmten Bedürfnisse der Bewohner sind nicht entscheidend. Als Orientierungshilfe können die Maßstäbe des Wohnungsbauförderungsrechts herangezogen werden.

Nicht begünstigt sind mehrmalige Erweiterungen, die zusammengenommen nicht mehr angemessen wären, ebenso ist die wiederholte Erweiterung unzulässig, wenn sie zur Schaffung einer dritten Wohnung führt. Die Erweiterung lässt die Einrichtung einer zweiten Wohnung zu, die jedoch vom Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt werden muss. Die Einrichtung einer zweiten Wohnung zur Unterbringung von Pflegepersonal oder einer Familie, die die pflegebedürftigen Eigentümer versorgt, ist nicht begünstigt.