Hinterlandbebauung

Kinderspielplätze und das Gebot der Rücksichtnahme

— 28.08.2020 —

Beschluss BVerwG 4 BN 24.02. Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 6. Februar 2002 wird zurückgewiesen.

Gründe

Die auf § 123 (2) Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt erfolglos. Der Rechtssache kommt nicht die grundsätzliche Bedeutung zu, die ihr die Antragsteller beimessen.

Die Beschwerde wirft als grundsätzlich bedeutsam die Rechtsfrage auf, ob ein öffentlicher Spielplatz unmittelbar angrenzend an ein reines Wohngebiet, dessen Fläche ein bestimmtes Maß (z.B. 1.000 qm) überschreitet, nicht oder nur dann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden darf, wenn zum Schutz des reinen Wohngebiets geeignete Vorkehrungen getroffen werden. Diese Frage ist, soweit sie sich überhaupt in verallgemeinerungsfähiger Weise klären lässt, nicht in einem Revisionsverfahren klärungsbedürftig.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bereits geklärt, dass im reinen Wohngebiet Kinderspielplätze grundsätzlich zulässig sind und die mit ihrer bestimmungsgemäßen Nutzung verbundenen Beeinträchtigungen von den Nachbarn hinzunehmen sind. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen können sie nach § 15 Absatz 1 BauNVO unzulässig sein oder Nutzungsbeschränkungen (beispielsweise in zeitlicher Hinsicht) bedürfen (…). Es liegt auf der Hand, dass dies auch für die Errichtung eines Kinderspielplatzes auf einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung “öffentlicher Spielplatz” gilt, die unmittelbar an ein reines Wohngebiet angrenzt. Ebenso wie in einem reinen Wohngebiet ist die Errichtung eines Kinderspielplatzes in diesem Fall als sozial adäquate Ergänzung der Wohnbebauungen grundsätzlich zulässig. Der beschließende Senat hat ferner bereits entschieden, dass auch Bolzplätze – unter dem Vorbehalt einer Beurteilung nach § 15 BauNVO – neben reinen Wohngebieten zugelassen werden dürfen (Senatsbeschluss vom 03. März 1992 – BVerwG 4 B 70.91).

Ob das in § 15 Abs. 1 BauNVO enthaltene Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme verletzt ist, etwa wenn Spielgeräte in unmittelbarer Nähe zu Wohnräumen errichtet werden, oder ob Lärmschutzauflagen zum Schutz der Nachbarschaft erforderlich sind, beurteilt sich nach den besonderen örtlichen Verhältnissen im Einzelfall und ist deshalb einer rechtsgrundsätzlichen verallgemeinerungsfähigen Klärung nicht zugänglich. Das gilt auch im Hinblick auf den Flächenumfang eines festgesetzten Kinderspielplatzes. Verallgemeinernde typisierende Rechtssätze lassen sich auch insoweit nicht aufstellen. Es bleibt Aufgabe der Tatsachengerichte, den Gesichtspunkt der Größe des Spielplatzes in die Würdigung der örtlichen Situation einzubeziehen.

Das Normenkontrollgericht hat dies auch erkannt. Es führt in den Gründen seines Urteils u.a. aus, die Antragsgegnerin habe den Spielplatz innerhalb der Grünfläche großräumig ausgewiesen, so dass sich die Nutzer, insbesondere die angesprochenen Kinder bis 14 Jahre auf dem Areal verteilen könnten. Ferner bestehe die Möglichkeit, die Spielgeräte auch in Bereichen aufzustellen, die so weit vom Wohngrundstück der Antragsteller entfernt lägen, dass sie keine massiven Lärmbelästigungen für das Grundstück der Antragsteller hervorrufen könnten. Daraus wird deutlich, dass die mit der Benutzung eines Kinderspielplatzes für die nähere Umgebung unvermeidbar verbundenen Geräusche nicht zwangsläufig von der Größe des Spielplatzes abhängen.

Anmerkung:

Inzwischen gibt es Dutzende von Gerichtsentscheidungen, die sich mit der Zumutbarkeit des von Kinderspielplätzen ausgehenden Lärms auseinandersetzen mussten. Auch das Verwaltungsgericht Koblenz hat in seinem Urteil vom 06.11.2012 – 1 K 642/12.KO bestätigt, dass der von Kinderspielplätzen ausgehende Lärm in der Regel als sozialadäquat hinzunehmen ist. Kinderspielplätze gehören als wichtige Einrichtungen für Kinder in die unmittelbare Nähe einer Wohnbebauung, ja, sie sind nicht nur gewünscht, sondern im Sinne einer erfolgreichen kindlichen Sozialisation sogar geboten. Ein sog. atypischer Fall, der im Einzelfall eine Entscheidung zugunsten gestörter Nachbarn rechtfertigt, liegt seltener vor, als die Kläger glauben.

Die Grundsätze der Bauleitplanung

— 26.08.2020 —

Die Bauleitplanung ist im BauGB als das zentrale Element des Städtebaurechts ausgeformt. § 1 (1) BauGB definiert die Aufgaben der Bauleitplanung und die Grundprinzipien der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung.

§ 1 (2) BauGB legt beide Arten der Bauleitplanung fest: den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan.

§ 1 (3) BauGB ordnet die Bauleitplanung i.V.m. § 2 (1) BauGB den Gemeinden als Aufgabe zu und begründet eine gemeindliche Verpflichtung zur Bauleitplanung. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen, § 1 (4) BauGB.

§ 1 (5) BauGB konkretisiert die Grundsätze einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, § 1 (6) BauGB enthält einen nicht abschließenden Katalog der bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigenden Belange. Das rechtsstaatliche Abwägungsgebot in § 1 (7) BauGB gibt die rechtliche Struktur der planerischen Entscheidung vor.

Die Bauleitpläne sind von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufzustellen. Die Bauleitplanung ist Kernbestandteil der kommunalen Planungshoheit und damit des verfassungsrechtlich garantierten Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde für die Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft. Gegenstand der gemeindlichen Bauleitplanung sind alle Flächen des jeweiligen Gemeindegebiets. Im Verhältnis zu den Nachbargemeinden ergibt sich hieraus ein horizontaler Abstimmungsbedarf, die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sollen aufeinander abgestimmt werden. Das Abstimmungsverfahren bestimmt sich nach § 4 BauGB, wonach die Nachbargemeinde als Träger öffentlicher Belange bei der Aufstellung von Bauleitplänen möglichst frühzeitig zu beteiligen ist, vgl. Battis, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 1, Rn. 2-3.

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, zum einen den ordnenden Rahmen für die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke zu setzen, zum anderen soll sie auch eine Entwicklung der baulichen und sonstigen Nutzung vorbereiten und leiten, wie sie nach dem städtebaulichen Konzept der Gemeinde angestrebt wird. Dieser Entwicklungs- und Ordnungsauftrag wird vor allem durch die Schaffung eines bestimmten “Angebots” für die Nutzung der Grundstücke, durch rechtliche Absicherung und Einbindung einer voraussichtlichen städtebaulichen Entwicklung, durch Begrenzung der autonomen Entwicklung sowie durch räumliche und sachliche Lenkung der Grundstücksnutzung verwirklicht, w.o. § 1, Rn.10.

Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Hieraus ergibt sich für die gemeindliche Entscheidungsbefugnis über die Aufstellung von Bauleitplänen eine gesetzliche Vorgabe in zweierlei Richtung: Die Aufstellung von Bauleitplänen ist verboten, wenn sie nicht im Sinne des § 1 (3) Satz 1 BauGB erforderlich ist. Sie ist andererseits geboten, sofern sie erforderlich ist.

Erforderlich ist eine Bauleitplanung dann, wenn sie auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung ausgerichtet ist und diese gewährleistet. Bauleitpläne müssen nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden. Auch eine bereits vorhandene Bebauung kann überplant werden, rechtlich zulässig ist sogar ein auf nur ein Grundstück beschränkter Bebauungsplan.

Ist die Planung nicht erforderlich, ist sie rechtswidrig und damit nichtig. Ein Bebauungsplan ist mangels Erforderlichkeit nichtig, wenn er Flächen für land- und forstwirtschaftliche Nutzung nicht im Interesse einer Förderung der Land- und Forstwirtschaft, sondern deshalb festsetzt, weil er das damit weitgehend erreichte Bauverbot durchsetzen will.

An einer Planungsbefugnis fehlt es auch, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplans nur deshalb erfolgt, um dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen den Verkauf von Baugrundstücken zu ermöglichen, BVerwGE 34, 301 (305) oder wenn eine Bebauungsplanänderung dazu dient, eine vom ursprünglichen Plan abweichende Fehlentwicklung im privaten Interesse zu legalisieren.

$ 1 (5) BauGB fasst die allgemeinen Ziele in Form von Planungsgrundsätzen zusammen. Allgemeine Ziele der Bauleitplanung sind die Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und einer dem Wohl der Allgemeinheit entsprechenden sozialgerechten Bodennutzung. Die Bauleitplanung soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung zu fördern sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu entwickeln und zu erhalten.

definiert die Aufgaben der Bauleitplanung und die Grundprinzipien der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung.

§ 1 (2) BauGB legt beide Arten der Bauleitplanung fest: den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan.

§ 1 (5) BauGB fasst die allgemeinen Ziele in Form von Planungsgrundsätzen zusammen. Allgemeine Ziele der Bauleitplanung sind die Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und einer dem Wohl der Allgemeinheit entsprechenden sozialgerechten Bodennutzung. Die Bauleitplanung soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung zu fördern sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu entwickeln und zu erhalten.

Der Bestandsschutz

— 24.08.2020 —

Der in der Rechtsprechung aus Art. 14 (1) Grundgesetz hergeleitete allgemeine Bestandsschutz für ein Bauwerk bezieht sich auf folgende Fälle:

Ein Vorhaben wurde im Einklang mit dem geltenden Baurecht errichtet; nach den inzwischen geltenden Rechtsvorschriften wäre es nicht mehr zulässig. Ein durch Art. 14 (1) GG bewirkter Bestandsschutz liegt somit zunächst nur vor, wenn der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35 Rn.188. Der Grundsatz eines baurechtlichen Bestandsschutzes bedeutet zunächst, dass das bestehende Bauwerk eigentumsrechtlich, also in seinem Bestand, geschützt ist. Der Bestandsschutz gewährleistet das Recht, das Bauwerk so zu unterhalten und zu nutzen, wie es seinerzeit (rechtmäßig) errichtet wurde, Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 188.

Der Bestandsschutz beginnt, sobald das Vorhaben fertiggestellt ist und in formeller und materieller Hinsicht rechtmäßig ist, die Rechtmäßigkeit kann nachträglich eingetreten sein. Er endet u.a. mit der Änderung der zulässigen Nutzung, BVerwG, Beschl.v. 21.6.1994 – 4 B 108/94. Der Bestandsschutz beschränkt sich auf die vorhandene Bausubstanz und schließt damit nicht bauliche Erweiterungen, z.B. Anbauten oder einen Ersatzbau anstelle des bestandsgeschützten Bauwerks mit ein.

Ob auch rechtswidrige Bauwerke nach langer Zeit Bestand genießen können, hat das Bundesverwaltungsgericht offen gelassen, BVerwG, Beschl. v. 21.3.2001 – 4 B 18/01, (vgl. aber OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24.2.2016 – 7 A 19/14)

Reparatur- und Wiederherstellungsarbeiten, die nur die weitere Nutzung des bisherigen Bestands in der bisherigen Weise ermöglichen und auch nicht zu einer Nutzungsänderung führen, sind vom Bestandsschutz gedeckt. Der Bestandsschutz erfasst weiterhin auch solche baulichen Veränderungen oder auch Erweiterungen, die erforderlich sind, um den vorhandenen Bestand weiterhin funktionsgerecht nutzen zu können, z.B. zur Anpassung eines Altbaus an gewandelte Lebensverhältnisse durch den Einbau neuer sanitärer Anlagen oder einen Garagenbau, w.o, Rn. 189.

Zur Abgrenzung von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten von darüber hinausgehenden Maßnahmen ist darauf abzustellen, ob das wiederhergestellte Bauwerk identisch ist oder ob ein wesentlich neues Bauwerk geschaffen wird.

Der Bestandsschutz scheitert nicht daran, dass das Gebäude von außen einem Neubau gleicht; entscheidend ist, dass hierdurch das Volumen des Gebäudes nicht wesentlich erweitert wird. Auch die Aufteilung des Gebäudes in drei statt bisher zwei Wohnungen berührt den Bestandsschutz für das Gebäude nicht.

Ist der mit Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen verbundene Eingriff in den Bestand so intensiv, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig macht, oder erreicht der für die Instandsetzung notwendige Arbeitsaufwand den für einen Neubau, sind diese Maßnahmen vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt, w.o. Rn. 189.

Von der Frage des Bestandsschutzes zu unterscheiden ist die Frage nach der formellen Genehmigungsbedürftigkeit derartiger Änderungen, die sich nach dem Bauordnungsrecht der Länder richtet.

Der Bestandsschutz für die in einem Gebäude ausgeübte Nutzung endet mit dem tatsächlichen Beginn einer andersartigen Nutzung, sofern diese erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll.

Die Entscheidung des BVerwG vom 21.03.2001 – 4 B 18.01 bezog sich auf einen Rechtsstreit über die Beseitigungsanordnung einer im Jahr 1948 illegal im Außenbereich errichteten Hütte, welche der neue Eigentümer im Jahr 1984 erneuert hatte. Handelte es sich bei der Erneuerung um eine zulässige Instandsetzung einer eventuell bestandsgeschützten Baulichkeit (wegen des langen Zeitraumes, auch wenn die Hütte einstmals illegal errichtet wurde) oder eine Neuerrichtung, die den möglichen Bestandsschutz erlöschen ließ?

“Danach ist Kennzeichen dieser Identität, dass das ursprüngliche Gebäude nach wie vor als “Hauptsache” erscheint. Hieran fehlt es dann, wenn der mit der Instandsetzung verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes berührt und eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird. Das Berufungsgericht hat – selbst bei Unterstellung, dass die Außenwände im Wesentlichen unverändert geblieben sind – angenommen, dass die Hütte durch zahlreiche (auch baugenehmigungsfreie) Baumaßnahmen so sehr verändert worden sei, dass sie einem Neubau gleichgesetzt werden müsse… Die Frage, ob auch rechtswidrige Bauwerke nach langer Zeit Bestandsschutz genießen können oder ob sie sich in Analogie zu den zivilrechtlichen Vorschriften über die Ersitzung nach 30 Jahren gegenüber einer Beseitigungsanordnung durchsetzen können, ist nicht entscheidungserheblich. Die Beschwerde stellt nämlich insoweit auf die erstmalige Errichtung der Hütte im Jahre 1948 ab. Wenn aber die Bauarbeiten im Jahre 1984 so umfangreich waren, dass die Hütte danach einem Neubau gleichgesetzt werden muss, so wäre auch nur auf den Zeitraum ab 1984 abzustellen.”

Das Boardinghouse – private Nutzung oder Gewerbe?

— 20.08.2020 —

Beschluss des OVG Brandenburg vom 06.07.2006 – 2 S 2.06

Ein Boardinghouse stellt eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt.
Zu den Anforderungen an ein noch der Wohnnutzung zuzuordnendes Boardinghouse.

Gestritten wurde um die Nutzung eines Gebäudes in Berlin-Mitte als Boardinghouse. Genehmigt wurde die Sanierung und der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses und die Wiederherstellung der Wohnnutzung “nach einem zeitgemäßen Nutzungskonzept” Ein potentieller Investor wollte zur Sicherheit eine Bestätigung durch die zuständige Baubehörde erhalten, dass die Nutzung der Wohneinheiten als Serviced-Apartments/Boardinghouse von der vorliegenden Baugenehmigung gedeckt sei. Die Behörde betrachtete die erteilte Baugenehmigung als hinreichend bestimmt und lehnte eine weitere Interpretation ab.

Nach Presseveröffentlichungen, die das Gebäude als “Neues Designhotel Lux 11” bezeichneten, das “seinen Gästen ein besonderes Zuhause” bieten will, sah sich die Behörde ( = Antragsgegner) zu einer Ortsbesichtigung veranlasst, um zu prüfen, ob das Wohn-und Geschäftshaus entgegen der genehmigten Nutzung vorzeitig als Hotel in Betrieb genommen worden sei. Die Behörde kam zur Erkenntnis, dass es sich bei der Vermietung der Ein- und Zweizimmerwohnungen im zweiten bis vierten Obergeschoss des Gebäudes um einen hotelähnlichen Betrieb handelte und untersagte die weitere Nutzung des Gebäudes, weil eine gewerbsmäßige Beherbergung nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckt sei.

Das Verwaltungsgericht gab der Bauherrin (= Antragstellerin) Recht, die Behörde legte dagegen Beschwerde ein, leider erfolglos.

Das Verwaltungsgericht hat die streitgegenständliche Nutzung des Gebäudes als Boardinghouse zu Recht der Wohnnutzung zugerechnet, denn der nach dem Nutzungskonzept vorgesehene und nach den baulichen Voraussetzungen mögliche Betrieb liegt noch innerhalb der der Wohnnutzung eigenen Variationsbreite und ist insoweit von der Baugenehmigung gedeckt. Die gesetzlichen Anforderungen an den Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 70 (1) Satz 2 BauOBln in der Fassung vom 3. September 1997, die voraussetzt, dass eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt wird, sind nicht erfüllt.

Die Begriffe Wohnen, Wohngebäude (z.B. in § 3 (1) und (2) BauNVO) und Betrieb eines Beherbergungsgewerbes (z.B. in § 3 (3) Nr. 1 BauNVO) sind in der Baunutzungsverordnung nicht näher umschrieben. In der Rechtsprechung wird die Annahme einer Wohnnutzung jedoch maßgeblich an eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit geknüpft, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises gekennzeichnet ist. Dies setzt vor allem eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen voraus, die eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen, wie Frühstücksraum, Speisesaal usw., gewährleistet. Beschränkt sich eine Zimmervermietung dagegen auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit, so ist der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen und es handelt sich um einen Beherbergungsbetrieb. Diese Nutzungsform kann kein auf Dauer angelegter Wohnungsersatz sein, weil es an der Möglichkeit einer eigenständigen Haushaltsführung fehlt. Hieraus folgt wiederum, dass das Fehlen nennenswerter Dienstleistungen, wie sie neben der Zimmervermietung zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, ein weiteres Kennzeichen der Wohnnutzung ist.

Ein Boardinghouse verfügt grundsätzlich über eine moderne Küchenzeile mit Kühlschrank zur Unterbringung eigener Lebensmittel – darüber hinaus vielfach auch über weitere, zu eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte. Das weitgehende Fehlen der für die Beherbergungsbetriebe typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Zimmer, wie insbesondere von Speise- und Aufenthaltsräumen mit dem zugehörigen Personalservice, ist deshalb für ein Boardinghouse kennzeichnend und zugleich ein Hinweis auf eine schwerpunktmäßige Wohnnutzung. Meist sind die Zimmer erheblich größer als übliche Hotelzimmer, um durch die Größe der gemieteten Räume und deren Ausstattung den Mietern die Möglichkeit zu bieten, auf eine gewisse Dauer eine selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen. Ob zum Angebot auch noch hotelähnliche Nebenleistungen gehören, wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Hemden- oder Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder auch Lebensmitteldienste, ist von Fall zu Fall verschieden.

Erreichen diese Dienstleistungen einen nennenswerten Umfang, kann dies vor allem dann zu einer Schwerpunktverlagerung der Wohnnutzung in Richtung eines Beherbergungsbetriebs führen, wenn diese Dienstleistungen vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Es ist deshalb schon räumlich ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb, wenn in dem Boardinghouse Speiseräume mit Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln vorhanden sind.

Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist, und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. Abzustellen ist auf einen an den objektiven Nutzungsmöglichkeiten orientierten Nutzungszweck, wie er sich aus den vom Bauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt (….). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen sowie aus dem Verhältnis der Gesamtraumzahl zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und der sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu.

Danach handelt es sich bei dem Gebäude Rosa-Luxemburg-Str. 9-13, soweit es als Boardinghouse genutzt wird, schwerpunktmäßig um eine Wohnnutzung.

Die im 2. bis 4. Obergeschoss befindlichen Wohneinheiten erfüllen auch nach Ansicht der Behörde die in § 45 (1) BauO Bln a.F. genannten Mindestanforderungen an Wohnungen, denn die danach erforderliche bauliche Abgeschlossenheit gegenüber fremden Räumen und anderen Wohnungen sowie der erforderliche abschließbare Zugang unmittelbar vom Freien ist über die jeweiligen Treppenhäuser und Flure sowie die Klingel- und Schließanlage gewährleistet. Ebenso ist jeweils eine Küchenzeile vorhanden sowie genügend Abstellraum in Form von Mieterkellern für die Wohnungen. Darüber hinaus stehen Fahrradstellplätze und ein Gemeinschaftsraum mit zahlreichen Waschmaschinen und Trocknern für die Mieter im Haus zur Verfügung. Es besteht auch die Möglichkeit, zusätzlich einen eigenen Briefkasten anzumieten.

Das Boardinghouse der Antragstellerin ist nach der Grundfläche der Wohnungen (ca. 25 bis 55 m2) und deren Ausstattung auf eine längere Verweildauer der Mieter zugeschnitten. Die Möglichkeit der Selbstorganisation des Alltags durch Selbstverpflegung in eigener Küche mit Herd, Mikrowelle, Kühlschrank und Geschirrspüler sowie auch der Reinigung der Zimmer, der Textilwäsche durch Inanspruchnahme hauseigener Waschmaschinen und Trockner und der Unterbringung eigener Gegenstände durch Nutzung der Abstellmöglichkeiten in den Mieterkellern sind gegeben.

Soweit Einschränkungen bei der Ausstattung der Räume mit eigenen Gegenständen bestehen, sofern diese mit Eingriffen in die Substanz verbunden und deshalb zustimmungsgebunden sind, stellt dies die Wohnnutzung nicht in Frage, zumal die Zustimmung nach den Ausführungen der Antragstellerin in der Beschwerdeerwiderung auch regelmäßig erteilt wird. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners (Behörde) ist die Zuordnung zur Wohnnutzung auch nicht vom Nachweis ausschließlich längerfristiger Vermietung abhängig, denn die Aufenthaltsgestaltung in einem Boardinghouse kommt ohnehin schon wegen des mit dieser Wohnform verbundenen Zeitaufwands, wie beispielsweise für Einkäufe, Essenszubereitung und Wäschewaschen, nur für einen sich längerfristig am Ort aufhaltenden Nutzerkreis in Betracht. Allein die Größe der Räumlichkeiten und deren Ausstattung setzen besondere Ansprüche an die Aufenthaltsqualität voraus, die täglich wechselnde Hotelgäste in der Regel nicht haben, so dass sich die Verweildauer von selbst regeln dürfte. Die Vermietung von Wohnungen bei Bedarf auch an Kurzzeitmieter ist jedenfalls für die Zuordnung zur Wohnnutzung unschädlich, solange sich die sonstigen Rahmenbedingungen für diese Nutzer nicht ändern. Die Höhe des Mietpreises ist ebenfalls ohne Einfluss auf die Zuordnung dieser Nutzung, zumal sie auch auf dem sonstigen Wohnungsmarkt nicht geeignet ist, eine Wohnnutzung ab einer gewissen Preisgrenze in Frage zu stellen.

Einem Beherbergungsbetrieb ähnliche Dienstleistungen werden im vorliegenden Fall nicht erbracht, denn über die Vollausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche hinaus, wie sie einer möblierten Vermietung entspricht, findet kein hotelmäßiger Service statt. Aus den Bauplänen ist auch ersichtlich, dass in dem Gebäude jegliche hoteltypischen Gemeinschafts- oder Nebenräume außerhalb der vermieteten Wohneinheiten fehlen. Der im Erdgeschoss befindliche Eingangsbereich ist zwar recht großzügig bemessen, umfasst aber über den Empfangs-und eventuellen Vermittlungsdienst sowie die Verwaltung des Hauses hinaus keine Gemeinschaftseinrichtungen und ist deshalb für die Frage der Wohn- oder Hotelnutzung ohne Bedeutung. Selbst Wohnungsbaugesellschaften gehen zur Erhöhung der Attraktivität ihres Wohnbestandes zunehmend dazu über, ihren Mietern die Annehmlichkeiten eines Conciergedienstes zu bieten, der unter Sicherheitsaspekten eine gewisse Zugangskontrolle gewährleistet und gleichzeitig kleinere Dienstleistungen erbringt, ohne dass dies die Wohnungseigenschaft in Frage stellt.

Die im Erd- und Untergeschoss vorhandene Gastronomie und die Läden sind mit dem Boardinghouse nach den nicht substantiiert bestrittenen Ausführungen der Antragstellerin rechtlich und wirtschaftlich nicht verbunden. Die dortige Gastronomie hat zwar den Lagevorteil räumlicher Nähe zu den Wohnungen, lässt aber keine Funktionseinheit mit dem Boardinghouse im Sinne einer eigenen Serviceeinrichtung des Hauses erkennen, die auf einen Beherbergungsbetrieb hindeuten könnte. Dies gilt auch für die anderen Geschäfte und Lokalitäten im Erd- und Untergeschoss, deren räumliche Nähe zu den Wohnungen im Haus einer zentralen Innenstadtlage entspricht, ohne dem Boardinghouse als eigene Serviceeinrichtung oder Dienstleistung für seine Mieter zurechenbar zu sein. Dass die Antragstellerin mit diesem Lagevorteil wirbt, ist entgegen der Auffassung des Antragsgegners kein Kennzeichen für eine geschäftliche Verbundenheit im obigen Sinne, sondern entspricht den Gepflogenheiten auch auf dem übrigen Wohnungsmarkt.

Auch sonstige Dienstleistungen, wie Wäschewechsel von Seiten des Hauses, finden nicht statt. Der im Preis enthaltene Reinigungsservice (alle 3 Tage Teilreinigung, alle 6 Tage Vollreinigung) entspricht vom Reinigungsrhythmus her eher dem privater Haushalte und wäre bei täglicher Inanspruchnahme jeweils gesondert zu bezahlen. Dies gilt nach der Preisliste selbst für kleinere Dienstleistungen, wie Handtuchwechsel (6,00 €), die in einem Beherbergungsbetrieb selbstverständlich nicht nur täglich erfolgen würden, sondern auch im Preis inbegriffen wären. Die mögliche Lieferung von Lebensmitteln oder Speisen erfolgt von seiten des Hauses allenfalls als Vermittlungsservice durch die Rezeption, wie sich aus der Beschwerdeerwiderung und der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers vom 6. März 2006 ergibt. Solche Bestellungen können und sollen von den Mietern grundsätzlich selbst über das eigene Telefon geordert werden. Diese Dienstleistungen sind dem Boardinghouse deshalb auch nicht als eigener Service zuzurechnen. Für eventuelles Personal und dessen Dienstleistungen sind baulich keine gesonderten Räume vorhanden.

Wie der Nutzungsvertrag zwischen dem Boardinghouse-Betreiber und den Mietern bei der Anmietung bisher bezeichnet worden ist, ist für die Zuordnung unergiebig. Maßgebend ist zivilrechtlich immer nur der tatsächliche und übereinstimmend gewollte Vertragsgegenstand und nicht dessen mögliche Falschbezeichnung, wobei es sich im vorliegenden Fall um eine Wohnnutzung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 (2) Nr. 1 BGB handeln dürfte (….). Diese erfährt aufgrund der zeitlichen Befristung eine bedarfsangepasste Rechtsgestaltung, ohne dass dieser Umstand auf die städtebauliche Einordnung als Wohnnutzung Einfluss hat.

Dass die Tagespresse und die Werbung im Internet zunächst gängige Bezeichnungen der Hotelbranche gewählt haben, wie sie den potenziellen Interessenten eher geläufig sind, dürfte dem Umstand geschuldet sein, dass die Vermietung von Apartments unter der Bezeichnung Boardinghouse und die darunter zu verstehenden Rahmenbedingungen in Deutschland noch keine so weitgehende Verbreitung gefunden haben. Das gilt auch für das vom Antragsgegner im Schriftsatz vom…..als Beleg für eine Hotelnutzung angeführte Stellenangebot für eine Buchhalterin unter der Branchenbezeichnung “Hotel”, das – wie die Antragstellerin im Schriftsatz vom …ausgeführt hat – lediglich den Vorgaben des Online-Stellensuchprofils der Bundesagentur für Arbeit geschuldet war, weil es eine Rubrik “Apartmentvermietung” dort nicht gab. Unabhängig davon, dass dieses Beschwerdevorbringen bereits verfristet war, ist diese Einordnung nach Angaben der Antragstellerin im Erwiderungsschriftsatz vom….inzwischen auch geändert und das Stellenangebot in die Rubrik “Verwaltung von fremden Gebäuden und Wohnungen” übernommen worden, so dass es für mögliche Rückschlüsse ohnehin nicht mehr relevant sein kann.

Die vom Antragsgegner in der Beschwerdeschrift geäußerten städtebaulichen Bedenken gegen die Zulässigkeit der Nutzungsform “Boardinghouse” in Wohn- und MIschgebieten als Wohnnutzung wegen der wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung und die Infrastruktur sind für die vorzunehmende Wertung der vorliegenden Nutzung nicht relevant, weil sich diese an den oben genannten Kriterien für das Wohnen zu orientieren hat. Im Übrigen sind die vom Antragsgegner befürchteten “Umwandlungen” und deren städtebauliche Folgen wohl kaum in größerer Zahl zu erwarten, weil es sich um ein spezielles Vermietungssegment mit einem nur beschränkten Nutzerkreis handelt und letztlich der Bedarf das Angebot regelt.

Der Baubeginn, § 72 BauO Bln

— 19.08.2020 —

Das Gesetz schreibt vor, dass der Ausführungsbeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben mindestens eine Woche vorher von der Bauherrin oder dem Bauherrn der Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen ist, sog. Baubeginnanzeige, § 72 (1) BauO Bln.

Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung der Bauherrin oder dem Bauherrn zugegangen ist oder die Frist nach § 69 (4) Satz 3, 1. Halbsatz BauO Bln abgelaufen ist und die bautechnischen Nachweise und das Ergebnis der Prüfung nach § 66 (3) und die Baubeginnanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegen.

Vor Baubeginn eines Gebäudes müssen die Grundrissfläche abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Baugenehmigung, Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Ergebnisse der Prüfung nach § 66 (3) BauO Bln müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen, § 72 (3) BauO Bln.

Laut § 66 (3) BauO Bln muss der Standsicherheitsnachweis bauaufsichtlich geprüft sein sowie der Brandschutznachweis bei Sonderbauten, Mittel- und Großgaragen und Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5.

Außer in den Fällen des Absatzes 3 werden bautechnische Nachweise nicht geprüft. Eine bauaufsichtliche Prüfung ist ebenfalls nicht nötig, wenn für das Bauvorhaben Standsicherheitsnachweise vorliegen, die von einem Prüfamt für Standsicherheit allgemein geprüft sind (Typenprüfung).

Das Abwägungsgebot, § 1 (7) BauGB

— 18.08.2020 —

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Das Abwägungsgebot ist das zentrale Gebot rechtsstaatlicher Planung. Es ist gleichermaßen bestimmend für de planerischen Entscheidungsvorgang wie auch für die Beurteilung des Ergebnisses der Planung. Das von Rechtsprechung und Wissenschaft entwickelte Abwägungsgebot ist eine spezifische Rechtsfigur sozialgestaltender, staatlicher Planung, das anhand der Bauleitplanung entwickelt worden ist, vgl. Battis, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 1, Rn 87 f.

Das Baugesetzbuch programmiert die Bauleitplanung durch Planungsgrundsätze und Planungsleitlinien, durch Verfahrens- und Organisationsregelungen sowie in § 1 (4) BauGB durch unterschiedliche Anpassungspflichten. Entscheidungen über den Inhalt der Bauleitplanung trifft das Gesetz jedoch nicht.

Das Planungsermessen der Gemeinde im Sinne der der Planung eigenen autonomen Ziel- und Inahltsfindung innerhalt der konkreten Bauleitung wird durch das Abwägungsgebot rechtlich gebunden. Ohne gerechte Abwägung ist rechtsstaatliche Planung nicht möglich. Das Gebot gerechter Abwägung hat über die Bauleitplanung hinaus für öffentliche Planungen insgesamt prägende Bedeutung, w.o. Rn. 89.

Abwägungsgrundsätze

Die konkreten Anforderungen, die sich für die Gemeinde auf Grund des Abwägungsgebots des § 1 (7) BauGB ergeben, sind vom BVerwG grundsätzlich geklärt worden (BVerwGE 34, 301). Bei den Planungsgrundsätzen des Abs. 5 und 6 (Planungsleitsätze, Planungsleitlinien) handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe. Der planenden Gemeinde steht daher kein Beurteilungsspielraum darüber zu, was z.B. zu den Bedürfnissen der Wirtschaft, des Wohnens oder des Verkehrs gehört. Die Inhaltsbestimmung dieser Belange ist der Planung vorgegeben.

Die Frage, ob der jeweiligen Planung eine gerechte Interessenabwägung zugrunde liegt, ist der aufsichtlichen und gerichtlichen Kontrolle nur eingeschränkt zugänglich. Der Vorgang des Abwägens und das Ergebnis der Abwägung muss dem Gebot der gerechten Abwägung entsprechen. Nur insoweit unterliegt sie der gerichtlichen Kontrolle.

Die Anforderungen an das Gebot der gerechten Abwägung hat das BVerwG wie folgt zusammengefasst, BVerwGE 34, 301, 309:

Das Gebot gerechter Abwägung ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet,
wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss,
wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder
wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

Zwischen den verschiedenen zu berücksichtigenden Belangen kann die Gemeinde sich für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belanges entscheiden. Die “elementare planerische Entschließung” der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ist kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang.

Das Gebot der gerechten Abwägung richtet sich sowohl an das Planen als Vorgang als auch an den Plan als Produkt dieses Vorgangs. Das Abwägungsgebot verlangt zunächst die Ermittlung und Feststellung des abwägungserheblichen Materials. Die Gemeinde muss darüber entscheiden, welche Belange für die Abwägung überhaupt in Betracht kommen können und sie muss entscheiden, inwieweit das Abwägungsmaterial aufgrund der konkreten Umstände von Bedeutung, also abwägungserheblich ist. Es bedarf weiterhin der Entscheidung, welche Belange von der Planung allenfalls geringfügig betroffen sind und daher unter Umständen bei der Abwägung außer Betracht bleiben können und welche Belange in absehbarer Zeit betroffen werden können, vgl. Battis, Komm BauGB, 13. Auflage, § 1, Rn. 96 ff.

Das Abwägungsgebot umfasst nicht nur eine Ermächtigung zur Abwägung, sondern es begründet zugleich eine Abwägungspflicht. Unterbleibt die Abwägung oder ist sie unvollständig, so ist die Planung fehlerhaft. Die Grundsätze für die planerische Bewertung des Abwägungsmaterials und die Entscheidung darüber, welche Belange vorgezogen bzw. zurückgestellt werden sollen, sind von der Rechtsprechung und der Lehre konkretisiert worden.

Das Gesetz verpflichtet zur Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Bei der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials sind die von der Bauleitplanung berührten Belange zu ermitteln. Die Belange sind “gegeneinander” abzuwägen, sie sind nach ihren konkreten Gegebenheiten zu gewichten; sie sind “untereinander” abzuwägen, d.h., die in den Belangen enthaltenen unterschiedlichen Gesichtspunkte sind zu gewichten.

Das Gesetz hebt weder die öffentlichen Belange insgesamt noch einzelne öffentliche oder einzelne private Belange derart hervor, dass sie einen automatischen Vorrang beanspruchen. Der Begriff des “Belangs” ist weit auszulegen und im Allgemeinen mit dem Begriff des Interesses gleichzusetzen. Er schließt geschützte Rechtspositionen ein, ist aber nicht darauf beschränkt.

Die öffentlichen Belange beziehen sich auf alle öffentlichen Interessen, die im Zusammenhang mit der Bodenausnutzung und damit mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung stehen.

Der Begriff der privaten Belange ist ebenfalls weit auszulegen. Er umfasst insbesondere die verfassungsrechtlich geschützten Rechte, wie z.B. Grundeigentum, Bestandsschutz, Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Er umfasst auch sonstige Interessen, die über das Interesse an der Erhaltung einer Rechtsposition hinausgehen, wie z.B. das Interesse eines Unternehmens an einer Erweiterung, Umstellung oder anderweitigen Änderung des Gewerbebetriebs. Das Abwägungsgebot hat drittschützenden Charakter hinsichtlich solcher privaten Belange, die für die Abwägung erheblich sind, BVerwGE 107, 215.

Öffentliche Belange gegeneinander und untereinander

Die Belange des Verkehrs können den Belangen des Denkmalschutzes oder der Ortsbildgestaltung widerstreiten, wenn die Verbreiterung von Straßen, die Bildung von Schneisen im Gebäudebestand oder die Anlage von Parkflächen den Abbruch erhaltenswerter Gebäude, die Beeinträchtigung des geschlossenen Ortsbildes u.a. zur Folge haben. Die Befriedigung der Wohnbedürfnisse als öffentlicher Belang kann die Inanspruchnahme des Außenbereichs zu Lasten des Landschaftsbildes oder der Natur erfordern. Die Gemeinde muss durch Abwägung entscheiden, welche der widerstreitenden öffentlichen Belange vorzuziehen sind. Die Entscheidung ist fehlerfrei, wenn sie sachgerecht, also an den Planungszielen orientiert ist und hinreichend gewichtige Gründe das Zurücktreten des einen Belangs hinter den anderen rechtfertigen, BVerwGE 47, 144 (148). Die von der Gemeinde vorzunehmende Gewichtung verletzt das Abwägungsgebot dann, wenn ein Belang unverhältnismäßig und unvertretbar zurückgesetzt wird.

Öffentliche und private Belange untereinander

Konfliktsituationen ergeben sich häufig bei Verkehrsplanungen. Die Ausweisung neuer Baugebiete kann verkehrlichen Belangen widerstreiten: Die Verkehrslage auf einer Straße kann durch das erhöhte Verkehrsaufkommen beeinträchtigt werden; umgekehrt kann eine Verkehrsplanung die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung oder auch die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse infolge von Lärm- und Luftbeeinträchtigungen oder erhöhter Gefahren beeinträchtigen. Die Gemeinde hat sich dabei im Rahmen der Abwägung bei der Bauleitplanung für einen Verkehrsweg unter dem Gesichtspunkt der Abwehr von Lärmbelastungen an dem Schutzmodell des Bundesimmissionsschutzgesetzes auszurichten.

Eine Straße kann zur Trennung einer Siedlung vom vorhandenen Ortsteil führen, der zur Bedarfsdeckung der Siedlungsbewohner dient, und damit die “Wohnbedürfnisse der Bevölkerung” und die “sozialen Bedürfnisse” beeinträchtigen, BVerwGE 71, 150.

Die Hintenansetzung der privaten Belange ist nur dann fehlerfrei, wenn die verkehrlichen Belange nach objektiven Gesichtspunkten gewichtiger und die Nachteile z.B. durch flankierende planerische oder sonstige Maßnahmen ausgeglichen werden. Es bleibt grundsätzlich der Gemeinde überlassen, welcher Mittel sie sich bedient, um zu gewährleisten, dass im Hinblick auf Lärmbeeinträchtigungen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Rechnung getragen wird. Zu den abwägungsbeachtlichen Belangen gehört auch das Interesse, von vermehrten Lärmimmissionen bewahrt zu bleiben.

Auf technische Regelwerke sind die Gemeinden grundsätzlich nicht festgelegt. In der bauleitplanerischen Abwägung haben sie die Funktion von Orientierungswerten, von denen je nach dem Umständen der konkreten Planungssituation abgewichen werden darf. Weist ein Bebauungsplan ein neues Wohngebiet aus, das durch vorhandene Verkehrswege Lärmbelastungen ausgesetzt wird, die an den Gebietsrändern deutlich über den Orientierungswerten der DIN 18 005 liegen, ist es nicht von vornherein abwägungsfehlerhaft, auf aktiven Schallschutz durch Lärmschutzwälle oder -wände zu verzichten. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann es abwägungsfehlerfrei sein, eine Minderung der Immissionen durch eine Kombination von passivem Schallschutz, Stellung und Gestaltung von Gebäuden sowie Anordnung der Wohn- und Schlafräume zu erreichen, BVerwGE 128, 238.

Die von einem herkömmlichen Kinderspielplatz ausgehenden Immissionen müssen grundsätzlich hingenommen werden; ein Kinderspielplatz in einem Wohngebiet ist nicht nur zulässig, sondern geboten, um den Kindern gefahrlose Spielmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung ihrer Wohnungen zu schaffen, und daher bei der Abwägung entsprechend zu gewichten. Besondere Konflikte treten zwischen Sport und Wohnen auf. Der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) kommt für die Bauleitplanung mittelbare Bedeutung zu. Ob eine Sportstätte gebietstypisch und damit planungsrechtlich zulässig ist und ob ihr im Einzelfall § 15 BauNVO entgegensteht, ist im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden. Es gibt keinen Rechtssatz, dass Sportplätze in Wohnnähe für Vereinssport oder die Allgemeinheit überhaupt nicht oder nicht zu Tageszeiten besonderen Ruhebedürfnisses nutzbar seien.

Private Belange gegen und untereinander

Die Bauleitplanung muss die sich aus widerstreitenden privaten Belangen ergebenden Konflikte bewältigen. Private Belange können untereinander divergieren, weil die Eigentümer z.B. unterschiedliche Vorstellungen über die Planung eines Wohngebiets haben, z.B. Einfamilienhausbebauung oder Mietwohnungen oder Erhalt einer vorhandenen Nutzung. Das Interesse der Eigentümer von Wohngrundstücken, die Aussicht in eine bisher unbebaute Landschaft durch Errichtung von Gewerbebauten beeinträchtigt zu bekommen, muss nicht als schützenswerter privater Belang in die Abwägung eingestellt werden. Abwägungserheblich dagegen ist das Interesse eines Nachbarn an der Beibehaltung von Festsetzungen des Bebauungsplans. Bei der Berücksichtigung der Belange planbetroffener Nachbarn in der Abwägung ist auf “das Empfinden eines Durchschnittsmenschen” und nicht auf die Umstände der individuell Betroffenen abzustellen.

Private Belange können gegeneinander widerstreiten, z.B. wenn ein Teil der Eigentümer in einem Gebiet die ausgeübte Nutzung (Landwirtschaft) fortführen will, andere Eigentümer jedoch die Ausweisung eines Wohngebietes anstreben. Für eine gerechte Abwägung ergeben sich besondere Schwierigkeiten bei einem Nebeneinander von unterschiedlichen und sich gegenseitig beeinträchtigenden Nutzungen, insbesondere bei einem Nebeneinander von Wohnungen einerseits und Industrie, Handel und Gewerbe oder Landwirtschaft andererseits. Die Abwägung der privaten Belange gegeneinander und untereinander zielt auf einen Interessenausgleich. Die berührten privaten Belange dürfen daher nicht ohne sachliche Rechtfertigung ungleich behandelt werden, da sonst ein Verstoß gegen Art 3 (1) GG und damit auch gegen Art. 14 (1) Satz 2 GG vorliegt. Der Begriff der privaten Belange umfasst alle Interessen, die durch den Bebauungsplan oder durch dessen Anwendung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit getroffen werden, BVerwGE 59, 87 (101).

Zu den zu beachtenden privaten Belangen zählt auch das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Der Eigentumsschutz für den Gewerbebetrieb bezieht sich auf jedes auf Erwerb ausgerichtete Unternehmen. Abwägungserheblich ist auch das Erweiterungsinteresse eines vorhandenen Gewerbebetriebes oder das Interesse an der Erhaltung oder Nutzung von Erwerbschancen. Abwägungsbeachtlich ist nicht nur das Interesse an der weiteren Ausnutzung des vorhandenen Betriebszustandes, sondern auch das Bedürfnis nach einer künftigen Betriebsausweitung. Dabei ist die “normale Betriebsentwicklung” in Rechnung zu stellen; das Interesse des Betriebs, sich alle Entwicklungsmöglichkeiten offen zu halten, ist nur beachtlich, wenn die durch den Bebauungsplan negativ betroffene Entwicklung des Betriebs entweder bereits konkret ins Auge gefasst ist oder bei realistischer Betrachtung der Entwicklungsmöglichkeiten nahe liegt.

Die öffentlichen Belange des § 35 (3) BauGB

— 17.08.2020 —

In § 35 (3) Nr. 1 bis Nr. 8 BauGB wird beispielhaft aufgezählt, wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt. Widerspricht ein Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans, Nr. 1. oder den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, Nr. 2, sind öffentliche Belange beeinträchtigt.

Ebenso ist das der Fall, wenn ein Vorhaben schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird, § 35 (3) Nr. 3, oder wenn Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet, § 35 (3) Nr. 5 oder das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, § 35 (3) Nr. 7.

Werden privilegierte Vorhaben beeinträchtigt, führt das nicht zur Unzulässigkeit des Vorhabens, sondern es muss ein Abwägung zwischen den jeweils berührten öffentlichen Belangen und dem Vorhaben stattfinden, wobei zu Gunsten des Vorhabens die Privilegierung ins Gewicht fällt.

Bei sonstigen Vorhaben nach § 35 (2) BauGB ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für sie bereits dann keine Rechtfertigung vorsieht, wenn öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, hängt wiederum von den Umständen des Einzelfalls ab, Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn.69.

Der Abwägung zwischen den Interessen an der Durchführung des Vorhabens und der negativen Berührung öffentlicher Belange hat dort ihre Grenze, wo die zu erwartenden Nachteile nur noch durch sonstige Vorteile aufgerechnet werden könnten. Eine planerische Konfliktbewältigung im Sinne einer Kompensation, käme im Ergebnis einer gestaltenden Abwägung gleich, welche kennzeichnend für die Bauleitplanung ist. Bei Entscheidungen nach § 35 BauGB ist sie nicht erlaubt, w.o, Rn 70.

Bei der Feststellung, ob öffentliche Belange einem Vorhaben entgegenstehen oder durch dieses beeinträchtigt werden, hat die Abwägung lediglich zum Gegenstand, ob überhaupt ein öffentlicher Belang betroffen ist.

Durch § 35 (3) BauGB soll die Außenbereichsverträglichkeit von Vorhaben sichergestellt werden. Neben den beispielhaft aufgeführten öffentlichen Belangen sind auch andere öffentliche Belange von Bedeutung, sofern sie in einer konkreten Beziehung zur städtebaulichen Ordnung stehen und damit dem in § 1 BauGB vorgegebenen Leitgedanken einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Verhältnisse mitumfasst sind, w.o. Rn. 72.

Einzelne öffentliche Belange, die einem Vorhaben im Außenbereich entgegenstehen können

Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans, § 35 (3) Nr. 1 BauGB

Die im Flächennutzungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Vorstellungen der Gemeinde gehören als Konkretisierung der im Einzelfall geordneten städtebaulichen Entwicklung zu den öffentlichen Belangen. Zwar ist der Flächennutzungsplan nur ein vorbereitender Bauleitplan, er ist jedoch mehr als nur eine unverbindliche Äußerung der Gemeinde, die mit ihm ihren planerischen Willen zum Ausdruck bringt. Die Gemeinde kann sich zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung im Außenbereich mittels Bauleitplanung grundsätzlich auf den Flächennutzungsplan beschränken; er darf aber aufgrund des Bestimmtheitsgrades seiner Darstellungen nicht faktisch an die Stelle eines Bebauungsplans treten, BVerwG Urt. v. 18.8. 2005 – 4 C 13/04.

Die Darstellungen des Flächennutzungsplans haben für die Zulässigkeit privilegierter und sonstiger Vorhaben unterschiedliches Gewicht. Die Privilegierung von Vorhaben im Außenbereich entfaltet dann keine Wirkung, wenn der Flächennutzungsplan eine sachlich und räumlich eindeutige, der Zulässigkeit eines Vorhabens entgegenstehende standortbezogene Aussage enthält, der Standort also in qualifizierter Weise anderweitig verplant ist.

Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines sonstigen Vorhabens im Außenbereich sind die Darstellungen des Flächennutzungsplans grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen zu berücksichtigen.

Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind nur geeignet, die Unzulässigkeit eines Vorhabens zu begründen. Die Zulässigkeit eines Vorhabens kann ein Flächennutzungsplan hingegen nicht herbeiführen. Wenn das Vorhaben andere öffentliche Belange beeinträchtigt oder sie ihm entgegenstehen, kann dies durch die Vereinbarkeit mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht ausgeräumt werden.

Schädliche Umwelteinwirkungen, § 35 (3) Nr. 3 BauGB

Öffentliche Belange werden beeinträchtigt, wenn das Vorhaben schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt ist. Der Begriff der schädlichen Umwelteinwirkungen ist in § 3 (1) Bundesimmissionsschutzgesetz definiert. Schädliche Umwelteinwirkungen sind danach Immissionen, die nach Art, Ausmaß ode Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft hervorzurufen. Derartige Einwirkungen sind den Betroffenen grundsätzlich nicht zumutbar. Der Begriff der Unzumutbarkeit kennzeichnet die Grenze, von der ab dem Betroffenen eine nachteilige Einwirkung nach den konkreten tatsächlichen Verhältnissen billigerweise nicht mehr zugemutet werden soll. Dieser öffentliche Belang dient dem Schutz der Bevölkerung, weshalb private Betroffene auf seine Einhaltung nicht wirksam verzichten können.

Schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne der Norm sind nach der Rechtsprechung des BVerwG nichts anderes als die gesetzliche Ausformung des allgemeinen baurechtlichen Gebots der Rücksichtnahme für eine besondere Konfliktsituation. Auch das in § 35 (3) Satz 1 BauGB nicht ausdrücklich aufgeführte Gebot der Rücksichtnahme ist ein beachtlicher öffentlicher Belang. Rücksicht zu nehmen ist jedoch nur auf solche Individualinteressen, die nach der gesetzgeberischen Wertung schützenswert sind, BVerwG Urt. v. 18.11.2004 – 4 C 1/04.

Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme stellt, hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen ab. Je empfindlicher und schützenswürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, umso mehr kann an Rücksichtnahme verlangt werden; je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Hier kommt es wieder auf eine Abwägung an.

Aus dem Immissionsschutzrecht ergibt sich auch die Grenze für die Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme. Werden schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes nicht hervorgerufen, kommt insoweit einer Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme in der Regel nicht in Betracht. Das Rücksichtnahmegebot geht jedoch – als allgemeines baurechtliches Gebot – über das hinaus, was durch den Begriff der “schädlichen Umwelteinwirkungen” erfasst wird. Es betrifft auch solche Fälle, in denen nicht Immissionsbelastungen, sondern sonstige nachteilige Wirkungen in Rede stehen, z.B. optisch bedrängende Wirkung eines Vorhabens.

In Einzelfällen können Außenbereichsvorhaben, die an sich privilegiert sind, aber schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen oder ihnen ausgesetzt werden oder sonst auf die Interessen Dritter nicht genügend Rücksicht nehmen, genehmigungsunfähig sein; VGH München Beschl. v. 28.8.2001 – 26 ZS 01/1413, – ein Landwirt, von dessen vorhandenen Betrieb Immissionen ausgehen, kann sich gegen die den Immissionen ausgesetzte heranrückende Wohnbebauung auf die Grundsätze des Rücksichtnahmegebotes berufen; OVG Münster Beschl. v. 5.5.2006 – 10 B 205/06 – eine Baugenehmigung für ein Wolfsgehege kann das Gebot der Rücksichtnahme im Hinblick auf das Wolfsgeheul verletzen, BVerwG Beschl. v. 28.3.2013 – 4 B 15.12.

Die natürliche Eigenart der Landschaft, § 35 (3) Nr. 5

Der Begriff der natürlichen Eigenart der Landschaft umfasst den Schutz des Außenbereichs vor einer wesensfremden Nutzung und den Schutz einer im Einzelfall schutzwürdigen Landschaft vor ästhetischer Beeinträchtigung. Hat das Vorhaben nur unerhebliche Auswirkungen auf die Landschaft, ist noch keine Beeinträchtigung anzunehmen. Eine Verletzung der natürlichen Eigenart der Landschaft liegt bei einer der jeweiligen Landschaft wesensfremden Bebauung vor, sowie dann, wenn ein Vorhaben einem schutzwürdigen Landschaftsbild in ästhetischer Hinsicht grob unangemessen ist. Weicht ein Außenbereichsvorhaben vom herkömmlichen Baustil krass ab, kann es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen. Die Eigenart der Landschaft kann dabei durch die bereits vorhandenen Anlagen mitgeprägt sein. Die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kann auch einem privilegierten Vorhaben entgegenstehen, Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 86..

Eine – nicht durch einen Bebauungsplan zugelassene – Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein ist ein Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise. Sie kann insbesondere geeignet sein, eine Nachfolgebebauung nach sich zu ziehen und damit zur Zersiedlung sowie zur Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft führen, BVerwG Urt. v. 25.1.1985 – 4 C 29/81.

Der Außenbereich soll auch wegen des Erholungswerts der Landschaft für die Allgemeinheit möglichst von Bebauung freigehalten werden. Der Außenbereich ist daher grundsätzlich gegenüber einer wesensfremden Benutzung zu schützen, insbesondere gegenüber einer Wohnnutzung, VGH München Beschl. v. 22.12.2014 – 1 ZB 13.2596. Dieser Belang kann sich auch gegen privilegierte Vorhaben durchsetzen.

Das Landschaftsbild wird verunstaltet, wenn mit der Errichtung eines Vorhabens der städtebauliche und landschaftliche Gesamteindruck erheblich gestört würde. Die bloße Veränderung reicht nicht aus. Geschützt ist insbesondere der ästhetische Wert der Landschaft. Der Schutz des Landschaftsbildes kann auch der Zulässigkeit privilegierter Vorhaben entgegenstehen, vgl. OVG Münster Urt. v. 18.11.2004 – 7 A 3329/01, zur Beeinträchtigung einer Mittelgebirgslandschaft durch eine an exponierter Stelle vorgesehene Windenergieanlage.

Ist das Landschaftsbild bereits nachhaltig zerstört, fehlt es an einem Schutzgut, das weiteren Eingriffen in die Landschaft entgegenstehen würde.

Das Ortsbild kann verunstaltet werden, wenn der Gegensatz zwischen der baulichen Anlage und dem Ortsbild “von dem für ästhetische Eindrücke offenen Betrachter als belastend oder Unlust erregend empfunden wird”, BVerwG Urt. v. 28.6.1955 – I C 146/53. Das Ortsbild kann dabei durch den Standort, die Art und die Größe eines Vorhabens oder durch die Verunstaltung der Ortssilhouette verunstaltet werden. Entscheidend ist der städtebauliche Gesamteindruck, also die Wirkung auf das Ortsbild, nicht aber die ästhetische Wirkung des beabsichtigten Vorhabens selbst, vgl. BVerwG Urt. v. 22.6.1990 – 4 C 6/87.

Splittersiedlung, Zersiedlung, § 35 (3) Nr. 7 BauGB

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt vor, wenn das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung und damit einhergehend die Entwicklung unorganischer Siedlungsstrukturen sowie die Zersiedlung des Außenbereichs erwarten lässt, BVerwG Beschl. v. 17.3.2015 – 4 B 45.14.

Den Begriff der Splittersiedlung im Sinne einer zusammenhanglosen oder aus anderen Gründen unorganischen Streubebauung können auch bauliche Anlagen erfüllen, die zum – evtl nur gelegentlichen – Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Entstehung, Verfestigung und Erweiterung von Splittersiedlungen können vor allem unerwünscht sein wegen der mit dem (hinzutretenden) Vorhaben verbundenen Ansprüche, die sich in einer Splittersiedlung nicht befriedigen lassen, wegen der “Vorbildwirkung” des Vorhabens, der fehlenden Unterordnung im Verhältnis zur bereits vorhandenen Splittersiedlung oder der Eignung, weitere Spannungen zu begründen oder die vorhandenen zu erhöhen, insbesondere im Hinblick auf schädliche Umwelteinwirkungen. Eine von der geschlossenen Ortslage abgesetzte Streubebauung ist grundsätzlich unorganisch und verstößt gegen die Anforderungen an eine geordnete Siedlungsstruktur und damit gegen öffentliche Belange, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 93 ff.

Einem Vorhaben steht der Belang des Entstehens einer Splittersiedlung dann entgegen, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer unerwünschten Splittersiedlung führen würde. Unerwünscht ist eine Splittersiedlung, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet wird. Dies wird bei der Errichtung von Wohngebäuden regelmäßig der Fall sein, sofern die Streubebauung nicht die im Außenbereich herkömmliche Siedlungsform darstellt oder ein Vorhaben in eine organische Beziehung zu einer bereits vorhandenen, nicht selbst zu missbilligenden Splittersiedlung tritt, BVerwG Urt. v. 19.4.2012 – 4 C 10/11. Bereits die erste Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich kann den Vorgang der Zersiedelung einleiten und damit die Befürchtung begründen, dass eine Splittersiedlung entstehen wird. Auch Lauben, die größer sind als für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich, lassen das Entstehen einer Splittersiedlung befürchten.

Die Erweiterung einer Splittersiedlung ist die räumliche Ausdehnung des bisher in Anspruch genommenen Bereichs. Auch die Änderung der Nutzung eines im Außenbereichs gelegenen Wochenendhauses in eine dauerhafte Wohnnutzung kann die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen.

Die Verfestigung einer Splittersiedlung ist die Auffüllung des bereits bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs, also die Vergrößerung des Baubestands ohne zusätzliche Ausdehnung in den Außenbereich. Das Hinzutreten weiterer Bauvorhaben zu einer unerwünschten, aber bereits verfestigten Splittersiedlung braucht nicht stets eine weitere Zersiedelung darzustellen. Eine Verfestigung ist nicht zu befürchten, wenn sich ein Wohnbauvorhaben der vorhandenen Bebauung unterordnet, sich ohne zusätzliche Ansprüche oder Spannungen organisch in eine bestehende Baulücke einfügt und keine Vorbildwirkung hat. Als Grund für eine Missbilligung kommt jedoch in Betracht, wenn das hinzutretende Vorhaben mit Ansprüchen verbunden ist, die sich in der vorhandenen Splittersiedlung nicht befriedigen lassen. Die Vergrößerung einer Splittersiedlung um die Hälfte ihres Bestandes lässt regelmäßig die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten, BVerwG Urt .v. 18.5.2001 – 4 C 13/00.

Obgleich Splittersiedlungen städtebaulich zu missbilligen sind, ist ein Vorhaben ausnahmsweise zulässig, wenn sich die Streusiedlung als die im Außenbereich organische, herkömmliche Siedlungsform darstellt. Die Beibehaltung dieser Siedlungsform kann in diesen Fällen nicht als ein Vorgang der Zersiedelung bewertet werden.

Begünstigte Vorhaben nach § 35 (4) BauGB

— 14.08.2020 —

Die Vorschrift betrifft die Nutzungsänderungen, Ersatzbauten, Erweiterungen. Erfasst werden sollen sonstige Vorhaben, deren Durchführung erleichtert werden soll. Die Begünstigung besteht darin, dass den in § 35 (4) BauGB bezeichneten Vorhaben die folgenden öffentlichen Belange nicht entgegengehalten werden können: Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft oder Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung eines Splittersiedlung. Diese Belange sind für die unter Absatz 4 fallenden Vorhaben bedeutungslos.

Alle übrigen in Absatz 4 nicht genannten öffentlichen Belange sind jedoch zu prüfen, z.B. Belange des Natur- und Landschaftsschutzes. Da die begünstigten Vorhaben im Sinne des Absatzes 4 den sonstigen Vorhaben zuzurechnen sind, gelten für das Gewicht der übrigen öffentlichen Belange keine Besonderheiten: Die Vorhaben dürfen diese Belange nicht beeinträchtigen. Den begünstigten Vorhaben liegt als gesetzgeberische Erwägung vor allem der Rechtsgedanke des Bestandsschutzes zugrunde.

Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist ein Vorhaben im Sinne des § 29 (1) BauGB. Die Zulässigkeit beurteilt sich im Außenbereich nach § 35 sowie der sonstigen Sach- und Rechtslage. Für privilegierte Vorhaben enthält die Norm, § 35 (4) Satz 1, Nr. 1 BauGB eine Sonderregelung. Rechtliche Anforderungen an die Aufnahme der neuen, nicht privilegierten Nutzung aufgrund von nicht in Absatz 4, Satz 1 genannten öffentlichen Belangen oder nach anderen Vorschriften (z.B. des Gewerberechts oder des Bauordnungsrechts) bleiben von der Begünstigung unberührt. Mit der Regelung soll der Strukturwandel der Landwirtschaft erleichtert werden, es soll ermöglicht werden, von der bisher privilegierten Nutzung zu einer neuen, nicht privilegierten Nutzung zu wechseln, BVerwG Urt. v. 18.8.1982 – 4 C 33/81.

Durch die begünstigte Nutzungsänderung soll ein Verlust des in die Gebäude investierten Kapitals und zugleich ein Verfall der erhaltenswerten Bausubstanz verhindert werden.

§ 35 (4) Satz 1 Nr. 1 BauGB ist auch auf solche landwirtschaftlichen Gebäude anzuwenden, die in der Vergangenheit privilegiert genutzt worden sind und sich anschließend in einem für landwirtschaftliche Zwecke genehmigten Umbau befunden haben, dann aber nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurden, weil der Betrieb aufgegeben wurde, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. zum BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 130.

Die Erleichterung der Nutzungsänderung gilt jedoch nur für solche baulichen Anlagen, die tatsächlich einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienten. Fehlt es hieran, z.B. weil ein Geflügelstall mit Betriebsinhaberwohnung nach Fertigstellung als Lager- und Produktionshalle für gewerbliche Zwecke sowie als Büro genutzt wurde, genügt es nicht, dass die bauliche Anlage für eine privilegierte Nutzung genehmigt worden ist. Lediglich eine nur vorübergehende Einstellung der landwirtschaftlichen Tätigkeit schadet aber nicht.

Die erleichterte Nutzungsänderung kann “nur einmal” stattfinden, BVerwG Urt. v. 11.11.1988 – 4 c 50/87.

Die Begünstigung stellt nur darauf ab, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient. Seit 2013 werden auch Fälle von einer Begünstigung erfasst, in denen ein Gebäude bereits weitgehend verfallen ist und es daher einer Neuerrichtung bedarf. Der Begriff der “erhaltenswerten Bausubstanz” zielt darauf ab, dass das Gebäude noch einen Wert darstellt, den ein vernünftiger Eigentümer zweckmäßig weiter verwenden würde. diese Voraussetzung ist in der Regel erfüllt, wenn das Gebäude objektiv und langfristig in seiner Gestalt den Ansprüchen der beabsichtigten Nutzung genügt. Die vorhandene Bausubstanz muss den Anforderungen der neuen Nutzung zwar gerecht werden, allerdings darf das Vorhandene nicht zum Maßstab gemacht werden. Entscheidend ist nur die zweckmäßige Verwendung der Gebäudesubstanz.

Eine weitere Grenze für zulässige Änderungen ergibt sich aus Nr. 1 b. Die äußere Gestalt des Gebäudes muss im Wesentlichen gewahrt bleiben. Das Gebäude muss in seiner “Kubatur” erhalten bleiben, mehr als nur unwesentliche Änderungen des Gebäudes in seinen Ausmaßen kommen daher nicht in Betracht. Auch ein wesentlicher Eingriff unter gestalterischen Gesichtspunkten ist unzulässig. Insbesondere sind keine Neubauten oder sonstigen Erweiterungen erlaubt.

Die Bewahrung der äußeren Gestalt und die Vorgabe, dass eine erhaltenswerte Bausubstanz vorhanden sein muss, steht umfassenden Veränderungen nicht grundsätzlich entgegen. Auch umfassende Umgestaltungen sind daher zulässig, z.B. die Entkernung von Räumen oder Gebäudeteilen, der Einbau zusätzlicher Fenster, die Ersetzung maroder Teile des Bauwerks.

Die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen. Die Frist beginnt mit der endgültigen Aufgabe der privilegierten Nutzung. Dies kann sich auf den landwirtschaftlichen Betrieb insgesamt oder auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile beziehen. Die 7-Jahres-Frist wird mit dem Antrag auf Nutzungsänderung gewahrt. Der Antrag auf Erlass eines Vorbescheids, in dem nicht über alle bauplanungsrechtlich klärungsbedürftigen Fragen entschieden wird, reicht jedoch nicht aus, BVerwG Beschl. v. 8.10. 2002 – 4 B 54/02.

Das Gebäude, dessen Nutzung geändert werden soll, muss vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein. Vermieden werden sollen Vorhaben, die in erster Linie mit dem bereits absehbaren Ziel einer späteren Nutzungsänderung errichtet werden.

Eine Nutzungsänderung kommt nur für Gebäude in Betracht, die im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs stehen. Gebäude, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, können nur dann eine Hofstelle bilden, wenn jedenfalls eines der Gebäude ein landwirtschaftliches Wohngebäude ist, BVerwG Beschl. v. 14.3.2006 – 4 B 10/06.

Enthalten ist auch eine quantitative Beschränkung von Nutzungsänderungen, die für Wohnzwecke erfolgen. Danach dürfen bei Änderungen zu Wohnzwecken neben den bereits zulässigen Wohnungen höchstens drei weitere Wohnungen je Hofstelle errichtet werden. Diese Einschränkung der Umnutzung für Wohnzwecke soll verhindern, dass z.B. bei größeren Hofstellen eine im Außenbereich unangemessene große Zahl von Wohnungen eingerichtet werden kann, vgl.Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, § 35, Rn. 139.

Um einer missbräuchlichen Entprivilegierung und Umnutzung entgegenzuwirken, muss die Verpflichtung übernommen werden, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung ist im Interesse der Entwicklung des Betriebs erforderlich.

Ersatzbau für ein Wohngebäude, § 35 (4) Satz 1 Nr. 2 BauGB

Obwohl sich der Bestandsschutz im Grunde nicht auf die Ersetzung eines Gebäudes durch ein neues erstreckt, wird die Zulässigkeit eines Ersatzbaus erleichtert. Die Wohngebäude mussten zulässigerweise errichtet worden sein, wofür die bauaufsichtliche Genehmigung genügt, unabhängig davon, ob sie dem damaligen materiellen Recht entsprach, BverwG Beschl. v. 16.1.2014 – 4 B 32/13. Andererseits genügt aber auch die ungenehmigte Errichtung, wenn sie – im Zeitpunkt der Errichtung bzw. später während eines nennenswerten Zeitraumes – hätte genehmigt werden müssen.

Keine zulässige Errichtung liegt vor bei einer mehr als geringfügigen Abweichung von einer erteilten Genehmigung und gleichzeitiger materieller Baurechtswidrigkeit. Erleichtert wird der Ersatzbau für ein vorhandenes Wohngebäude. Vorhergehender Abriss und Neuerrichtung müssen einen einheitlichen Lebenssachverhalt bilden. Dienen einzelne Räume in dem Wohngebäude gewerblichen Zwecken, schadet das nicht. Das neue Wohngebäude muss vom Eigentümer eigengenutzt sein, was auch durch eine der Baugenehmigung beigefügte Auflage festgesetzt werden kann, OVG Münster Beschl. v. 17.9.2008 – 10 A 2634/07. Eigennutzung steht im Gegensatz zur Fremdnutzung, die bei Vermietung von Ferien- und Wochenendhäusern vorliegt.

Weitere Voraussetzung ist, dass das zu beseitigende Gebäude Missstände oder Mängel aufweist. Die individuelle Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist seit 1993 durch das Abstellen auf objektive Missstände oder Mängel ersetzt worden. Allerdings macht auch die seither geltende Fassung eine Beurteilung der Mängel im Verhältnis zum Gesamtzustand nicht entbehrlich. Nur gravierende, das Gebäude erheblich beeinträchtigende Mängel rechtfertigen die Privilegierung, nicht dagegen “leichtere” Mängel, wie z.B. die Notwendigkeit einer Fassadenrenovierung oder die Erneuerung der Bedachung.

Das Wohngebäude muss seit längerer Zeit vom Eigentümer eigengenutzt sein, wobei ein Zeitraum von weniger als zwei Jahren nicht ausreicht, vier Jahre dagegen schon. Wohnzeiten eines Voreigentümers können nicht angerechnet werden. Etwas anderes ist anzunehmen, wenn der Wohneigentümer das Gebäude zunächst als Mieter des Voreigentümers über viele Jahre bewohnt und erst dann zu Eigentum erworben hat.

Die Begünstigung steht dem Antragsteller nur zu, wenn Tatsachen die Prognose rechtfertigen, dass das neue Wohngebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie bzw. des Erben genutzt werden wird. Die Darlegungslast liegt beim Bauherrn, OVG Münster, Urt. v. 6.2.2015 – 2 A 1394.13. Der Ersatzbau muss an der “gleichen Stelle” errichtet werden, also an dem Standort des bisherigen Gebäudes, eine geringfügige Abweichung ist zulässig, wenn öffentliche Belange durch die Standortverschiebung zusätzlich nicht mehr als geringfügig betroffen werden. So kann z.B. eine nur geringe Standortverschiebung den Eingriff in die Landschaft in spürbarer Weise verstärken, wenn das neue Gebäude an einer noch exponierteren Stelle im Außenbereich liegen würde.

Das neue Gebäude muss dem zu ersetzenden Gebäude gleichartig sein, was dann der Fall ist, wenn das neue Gebäude in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, vor allem in seinem Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion dem bisherigen Gebäude vergleichbar ist, BVerwG Urt. v. 19.2.2004 – 4 C 4/03. Das ist z.B. nicht der Fall, wenn ein als Wohnhaus genutztes ehemaliges Bauernhaus in ein Ersatzgebäude mit zwei Wohnungen und selbstständig nutzbare Haushälften umgebaut werden soll, OVG Münster Urt. v. 6.2.2015 – 2 A 1394.13. Geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes sind zulässig.

Ersatzbau für ein zerstörtes Gebäude, § 35 (4) Satz 1, Nr. 3 BauGB

Begünstigt wird der Wiederaufbau eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, also nicht nur eines Wohngebäudes. Wird ein ursprünglich rechtmäßig errichtetes Gebäude jedoch baulich so sehr verändert, dass der Bestandsschutz des Altbestandes erlischt, ist das veränderte Gebäude nicht im Sinne der Norm “zulässigerweise errichtet”. Ist ein zerstörtes Gebäude von vornherein mehr als geringfügig von der erteilten Baugenehmigung abweichend errichtet worden und war es zudem materiell baurechtswidrig, wurde es nicht zulässigerweise errichtet.

Das Gebäude muss durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört worden sein, woran es fehlt, wenn die Zerstörung vom Eigentümer selbst herbeigeführt wurde. Als Brand kommt auch eine von Dritten verübte Brandstiftung in Betracht. Naturereignisse sind z.B. Sturmschäden, Erdrutsche, Überschwemmungen. Die Zerstörung durch andere außergewöhnliche Ereignisse ist eng auszulegen, z.B. Gasexplosionen, Einwirkungen durch militärische Manöver, Flugzeugabsturz, vgl. Mitschang/Reidt, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 35, Rn. 150 f. Der allmähliche Verfall eines alten Hauses , der z.B. bei Reparaturarbeiten offenkundig geworden ist und zur Zerstörung des Hauses geführt hat, ist kein außergewöhnliches Ereignis, da die Zerstörung seine Ursache vielmehr in dem vorausgegangenen langsamen Verfall hat.

Der Wiederaufbau muss “alsbald” erfolgen. Er muss sich zeitlich so eng an das vorherige Bestehen des zerstörten Bauwerks anschließen, dass er in der durch die Umgebung und nachwirkend noch durch das zerstörte Gebäude geprägten Situation “nicht als etwas fremdartiges Neues, sondern als Ersatz und Fortführung des zerstörten Gebäudes erscheint”, BVerwG Urt. v. 21.8.1981 – 4 C 65/80.

Für die Beurteilung des Zeitpunktes ist auf die Bauabsicht (Bauantrag, Bauvoranfrage) abzustellen. Das Bundesverwaltungsgericht hat ein Zeitmodell entwickelt, das sich an dem Zeitraum orientiert, den ein Bauherr für die Planung des Wiederaufbaus bis zur ernsthaften Bekundung seiner Bauabsicht üblicherweise braucht. Wird die Bauabsicht innerhalb eines Jahres nach Zerstörung des Gebäudes ernsthaft bekundet, z.B. durch einen Bauantrag oder durch eine Bauvoranfrage, ist die Voraussetzung des alsbald beabsichtigten Wiederaufbaus erfüllt. Für das folgende zweite Jahr ist dies jedenfalls im Regelfall gleichfalls anzunehmen. Nach Ablauf von zwei Jahren ist in aller Regel davon auszugehen, dass sich die Verkehrsauffassung auf den Wandel der Grundstückssituation eingestellt hat, es sei denn, der Bauherr kann darlegen, dass die bodenrechtliche Situation des Grundstücks für den Wiederaufbau noch offen ist und der Wiederaufbau von der Verkehrsauffassung erwartet wird.

Zulässig ist lediglich ein “gleichartiges” neues Gebäude; es muss in seinem Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion dem zerstörten Gebäude vergleichbar sein. Daran fehlt es, wenn z.B. ein früherer Jagdpächter nach der Zerstörung der Jagdhütte durch Brand die Jagdpacht aufgegeben hat und das Gebäude nunmehr als Wochenendhaus oder als Wohnhaus wieder aufbauen will, BVerwG Urt. v. 8.6.1979 – IV C 23/77.

Erweiterung von Wohngebäuden, § 35 (4) Satz 1 Nr. 5 BauGB

Begünstigt ist die Erweiterung von Wohngebäuden, die zulässigerweise errichtet worden sind, sofern die Erweiterung angemessen ist. Die Erweiterung kann auch die Einrichtung einer weiteren, zweiten Wohnung zum Gegenstand haben. Zulässig ist jedoch nur eine Erweiterung, nicht jedoch eine Neuerrichtung. Die Erweiterung muss ihrerseits Wohnzwecken dienen. Ausgeschlossen sind z.B. Ferienwohnungen oder eine unterirdische Schwimmhalle für das Wohngebäude, OVG Münster Urt. v. 2.8.1993 – 11 A 1347/91.

Die Erweiterung muss in zweifacher Hinsicht angemessen sein, zum einen im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude. Die der Wohnraumversorgung dienende Erweiterung kann dabei zwar mehr als nur geringfügig sein. Jedoch darf ein bestehendes Wohnhaus lediglich vergrößert werden, ohne dass dadurch seine bisherige Funktion oder sein Charakter verändert wird. Unzulässig ist daher z.B. die Erweiterung eines Kleinsiedlungshauses in ein villenähnliches komfortables Einfamilienhaus oder der Bau eines mit dem bisherigen Einfamilienhauses durch einen Zwischentrakt verbundenen neuen Gebäudes. Ebenfalls keine Erweiterung ist die Errichtung einer zweiten, vom Wohngebäude räumlich abgesetzten, eigenständigen baulichen Anlage, BVerwG Urt. v. 12.3.1998 – 4 C 10/97.

Zum anderen muss die Erweiterung auch unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen sein, was dann der Fall ist, wenn die Erweiterung der angemessenen Wohnraumversorgung der Familienangehörigen dient. Dabei ist ein objektiver Maßstab anzulegen, die selbstbestimmten Bedürfnisse der Bewohner sind nicht entscheidend. Als Orientierungshilfe können die Maßstäbe des Wohnungsbauförderungsrechts herangezogen werden.

Nicht begünstigt sind mehrmalige Erweiterungen, die zusammengenommen nicht mehr angemessen wären, ebenso ist die wiederholte Erweiterung unzulässig, wenn sie zur Schaffung einer dritten Wohnung führt. Die Erweiterung lässt die Einrichtung einer zweiten Wohnung zu, die jedoch vom Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt werden muss. Die Einrichtung einer zweiten Wohnung zur Unterbringung von Pflegepersonal oder einer Familie, die die pflegebedürftigen Eigentümer versorgt, ist nicht begünstigt.

Einzelne Planungsleitlinien, § 1 (6) BauGB

— 13.08.2020 —

Die Planungsleitlinien konkretisieren die allgemeinen Ziele der Bauleitplanung. § 1 Absatz 6 Nr. 1 bis 13 BauGB stellt die wichtigsten öffentlichen und privaten Belange dar, die in die Abwägung nach Absatz 7 einzustellen sind. Als Konkretisierung des Begriffs der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung sind diese Belange auch für städtebauliche Bewertungen und Entscheidungen außerhalb der eigentlichen Bauleitplanung auslegungsrelevant. Die Aufzählung in Absatz 6 ist beispielhaft, also nicht abschließend.

Neben den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind auch die Wohnbedürfnisse, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung zu berücksichtigen.

Aufgabe der Bauleitplanung ist die Vorbereitung und Leitung der Grundstücksnutzung in einer Weise, die dem Entstehen städtebaulicher Missstände vorbeugt und damit zur Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt beiträgt. Für die Bauleitplanung ergibt sich insbesondere die Aufgabe, in ausreichendem Maße Flächen auszuweisen, die für Wohnzwecke genutzt werden können. Bei Planungen, mit denen durch Ausweisung von Industrie- oder Gewerbegebieten voraussichtlich Betriebe angesiedelt oder erweitert werden, die auf Arbeitnehmer außerhalb der Wohnregion angewiesen sind oder solche anziehen werden, müssen die Gemeinden Prognosen darüber anstellen, ob durch den Plan in nennenswertem Umfang neue Arbeitsplätze für Personen geschaffen werden, die in der Gemeinde oder Region anschließend eine Wohnung suchen werden und somit zusätzlich auf den Wohnungsmarkt drängen. Dies ist in der Abwägung zu berücksichtigen. In der Begründung zum Bebauungsplan ist darzulegen, wie dem geschätzten und durch den Bebauungsplan voraussichtlich zusätzlich ausgelösten Wohnbedarf Rechnung getragen werden soll, vgl. Battis, Komm. BauGB, § 1, Rn. 55.

Durch entsprechende Ausweisungen hat die Bauleitplanung auch die Voraussetzungen für eine Ausstattung der Wohngebiete mit der erforderlichen Infrastruktur zu sorgen. Ebenfalls sollen stabile Bevölkerungsstrukturen erhalten und geschaffen werden. Damit ist nicht gemeint, dass eine soziale, altersmäßige oder ethnische Homogenität der Wohngebiete erreicht werden soll, sondern die Schaffung möglichst sich selbst tragender Sozialstrukturen.

Zugleich ist damit eine städtebauliche Aufgabe für solche Gebiete beschrieben, in denen durch einseitige Bevölkerungsstrukturen städtebauliche Nachteile eingetreten sind oder zu entstehen drohen, auch wenn es nicht Aufgabe der Bauleitplanung ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu regeln. Durch planerische Festsetzungen kann die Bevölkerungsstruktur jedoch mittelbar beeinflusst werden.

Die Planungsleitlinie der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung entspricht einem ordnungspolitischen Grundsatz des Städtebaurechts. Er hat in den Reprivatisierungsbestimmungen des Gesetzes eine besondere Ausprägung erfahren. Das Wohnraumförderungsgesetz enthält eine besondere Verpflichtung u.a. der Gemeinden zur Beschaffung von Bauland. Die Gemeinden haben zur Förderung des Wohnungsbaus die Aufgabe, ihnen gehörende Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau zu Eigentum oder in Erbbaurecht unter Berücksichtigung des kosten- und flächensparenden Bauens zu überlassen. Sie sollen dafür Sorge tragen, dass für den Wohnungsbau erforderliche Grundstücke bebaut und erforderliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

In der Bauleitplanung soll bereits die entscheidende Weichenstellung für kosten- und flächensparendes Bauen vorgenommen werden, sei es durch Festsetzungen zur Lage und Größe der Baugrundstücke, sei es durch Festlegungen zum Umfang der Erschließungsmaßnahmen, die von den Gemeinden kostengünstig herzustellen sind, w.o., Rn. 56.

Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung können sich zum Teil sehr unterschiedliche Aufgaben für die geordnete städtebauliche Entwicklung durch Bauleitpläne ergeben, wie das Erfordernis zusätzlichen Wohnbaulandes, Umplanungen, Planung eines “Rückbaus”. Diese Aufgabe wird im Besonderen Städtebaurecht mit den Stadtumbaumaßnahmen nach § 171a bis 171d BauGB vertieft.

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen kommt der Berücksichtigung der Bedürfnisse bestimmter Bevölkerungsgruppen besondere Bedeutung zu, insbesondere der Familien, Alleinerziehenden, junger und alter Menschen, Behinderter und anderer Personen, die nach ihren persönlichen Lebensumständen besonderer Hilfe und Einrichtungen bedürfen. Diesen Belangen kann durch die Ausweisung von Gemeindebedarfsflächen entsprochen werden.

Zu berücksichtigen sind die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, § 1 (6) Nr. 7 Buchstaben a) bis i) und die Belange der Wirtschaft, § 1 (6) Nr. 8, Buchstaben a) bis f) BauGB.

§ 1 Nr. 7 BauGB fasst die bedeutsamen umweltrelevanten Belange zusammen. Ergänzt wird die Vorschrift durch § 1 a BauGB, der weitere Belange des Umweltschutzes enthält. Beide Vorschriften sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen im Verfahren der Umweltprüfung zu beachten.

Nach § 1 (6) Nr. 7, Buchstabe a) sind die Auswirkungen der städtebaulichen Planung auf das Klima in die planerische Abwägung einzustellen. Die Klimaschutznovelle 2011 hat die Planungsleitlinie Klimaschutz als Teil der Energiewende deutlich aufgewertet. Das BauGB stellt eine Reihe von Umsetzungsinstrumenten bereit wie z.B. Festsetzungen zur passiven Nutzung der Sonnenenergie, Verwendungsverbote bzw. -beschränkungen luftverunreinigender Stoffe, Einsatz erneuerbarer Energien, CO2-sparende Energieversorgungskonzepte.

Der gesetzliche Biotop- und Artenschutz stellt an die planerische Abwägung strenge Anforderungen. Die Planung soll die Auswirkungen auf die gemeinschaftsrechtlich besonders geschützten Gebiete ermitteln. Naturschutzrechtliche Regelungen des Bundes und der Länder enthalten auch für die Bauleitplanung beachtliche Bestimmungen, die die Belange Naturschutz und Landschaftspflege konkretisieren. Sind Festsetzungen eines Bebauungsplans mit den Regelungen einer Landschaftsschutzverordnung nicht vereinbar, so ist der Bebauungsplan unwirksam, wenn sich der Widerspruch nicht durch eine naturschutzrechtliche Ausnahme oder Befreiung lösen lässt. Zu beachten sind auch die Europäische Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, die Europäische Vorgelschutzrichtlinie und das Bundesnaturschutzgesetz. In § 18 BNatSchG ist eine spezielle Regelung zur Bauleitplanung enthalten, nach der unter bestimmten Voraussetzungen einzelne europarechtliche Artenschutztatbestände für zulässige Bauvorhaben im Gebiet von Bebauungsplänen nicht eingreifen, vgl. Battis, Komm.BauGB, 13. Auflage, § 1, Rn.65d.

Zum Schutz der europarechtlich geschützten Tierarten ist von der Gemeinde im Bauleitverfahren sicherzustellen, dass die ökologische Funktion ihrer von dem Vorhaben nachteilig betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Können die Lebensstätten der geschützten Tierarten durch von der Gemeinde im Bauleitplan angeordnete oder auf andere Weise gesicherte Ausgleichsmaßnahmen bewahrt werden, gelten die Verbotstatbestände des § 42 (1) Nr. 3 BNatSchG als nicht verwirklicht.

Die Belange des Umweltschutzes erfordern bei der Bauleitplanung insbesondere eine hinreichende Berücksichtigung von Emissionen, die von gewerblichen Flächen oder Anlagen ausgehen, und von Immissionen, die auf schutzwürdige und schutzbedürftige Nutzungen einwirken. Regelungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes und die zugehörenden Verwaltungsvorschriften wie die TA Lärm, TA Luft, die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) und die “Abstandserlasse” der Länder sind dabei von Bedeutung. Auch die Abfall- und Abwasserbeseitigung gehört zum Umweltschutz im engeren Sinne.

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind auch die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu berücksichtigen, § 1 (6) Nr. 8 a) BauGB.

Die wirtschaftlichen Belange sind vor allem durch ein ausreichendes, den wirtschaftlichen Bedürfnissen entsprechendes Flächenangebot zu berücksichtigen. Dabei muss ein Ausgleich zwischen konkurrierenden Bodennutzungsansprüchen geschaffen werden, wie z.B. zwischen Wirtschaft und Wohnen oder zwischen konkurrierenden Wirtschaftsbereichen. Jedoch darf die Bauleitplanung nicht zu einem Instrument der Wirtschaftsplanung werden, sondern muss sich auf die Berücksichtigung wirtschaftlicher Belange innerhalb der geordneten städtebaulichen Entwicklung beschränken, vgl. Battis, Komm. BauGB, 13. Auflage, § 1, Rn.71 f.

Innerhalb der Belange der Wirtschaft wird “ihre mittelständische Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung” hervorgehoben. Dadurch soll erreicht werden, dass im Rahmen der Bauleitplanung die Interessen der Verbraucher an gut erreichbaren und ihren Bedürfnissen entsprechenden privaten Versorgungseinrichtungen angemessen berücksichtigt werden. Hierin liegt ein unmittelbarer städtebaulicher Bezug, z.B. um die Verödung bestimmter Stadtviertel, vor allem von Innenstädten und Ortsteilzentren entgegenzuwirken. Die verbrauchernahe Versorgung durch Ansiedlung der Betriebe des Einzelhandels an städtebaulich integrierten Standorten ist ein wesentliches Anliegen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung. Das Gesetz geht davon aus, dass vor allem die mittelständischen Betriebsformen des Einzelhandels die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung gewährleisten können, w.o., Rn. 72.

Das Baugebot, § 176 BauGB

— 12.08.2020 —

In einem kurzen Artikel der Haufe Online Redaktion vom 26.06.2019 wurde das Baugebot nach § 176 (1) BauGB als stumpfes Schwert bezeichnet wegen der dazu erfolgten Rechtsprechung und der möglichen Probleme bei der Durchsetzung eines solchen Baugebotes, von dem offensichtlich sehr selten oder nie Gebrauch gemacht wird.

Das Bundesverwaltungsgericht hatte sich zuletzt in einer Entscheidung vom 11. April 1991 zur Schließung einer Baulücke mit einem Baugebot, das sich über zwei Grundstücke erstrecken sollte, beschäftigt und ein gemeinschaftliches Baugebot für rechtswidrig erklärt, da der durch ein solches Baugebot verpflichtete Grundstückseigentümer den Bau nicht selbst verwirklichen könne.

In einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 10. November 2005 ging es um ein Baugebot nach § 176 (1) BauGB. Dieses war an die Eigentümer mehrerer Grundstücke ergangen, die in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet lagen und seit vielen Jahren unbebaut waren. Angeordnet wurde, die Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen. Denn die Flächen innerhalb der Gemeinde, die gewerblich genutzt werden könnten, seien weitgehend erschöpft, so dass Anfragen zur Neuansiedlung bereits abgelehnt werden müssten. Einige Betriebe befänden sich bereits in Wohnbereichen. Die in Frage stehenden Grundstücke seien gewerblich nutzbar und müssten vor der Ausweisung neuer Gewerbeflächen genutzt werden. Das Gericht erklärte das Baugebot für rechtmäßig, denn die städtebauliche Erforderlichkeit sei aufgrund des geschilderten dringenden Bedarfs an Gewerbefläche gegeben.

Wegen der andauernden Wohnungsnot diskutierte der Städte- und Gemeindebund im Sommer 2019 u.a. über die Baulandmobilisierung und die Schaffung von Wohnraum.

Auch das Land Berlin will die Bezirke rechtlich dabei unterstützen, Baugebote durchzusetzen und die Bezirke dafür mit ausreichend Geld und Personal ausstatten. Das war vor Corona.

Die Fraktion der Grünen hatte sich im Bundestag für die Möglichkeit einer Verpflichtung zum Bauen ausgesprochen. Baugebote sollen nicht nur für einzelne Grundstücke, sondern auch für bestimmte Gebiete ausgesprochen werden. Wenn nicht gebaut werde, müsse in letzter Konsequenz eine Enteignung gegen Entschädigung möglich sein. Eine Enteignung zu fordern ist die eine Sache, sie durchzusetzen, bereitet unter Umständen erhebliche Schwierigkeiten und verursacht Kosten in nicht geringer Höhe. Die Zulässigkeit einer Enteignung unterliegt strengen Voraussetzungen, nicht zuletzt wegen dem grundrechtlich geschützten Eigentum.

Weitere Informationen zur Entscheidung des VG Wiesbaden auf dejure.org

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